千葉県で実際に住宅を買った方のデータを見ると、新築マンションは5,365万円、中古マンションは2,722万円でした。
差は2,643万円。
しかも、中古のほうが2.4㎡広いという結果です。
では中古が有利かというと、そう単純ではありません。
1年あたりのコストで見ると、答えが変わります。
- 千葉県の新築と中古の差は、マンションで2,643万円・戸建てで1,445万円
- 仲介手数料・リフォーム・控除の差を全部足しても、中古が1,483万円安い
- ただし1年あたりで見ると、築25年で新築と並び、築35年では新築を上回ります
- 問うべきは「新築か中古か」ではなく「築何年の中古か」です
こんな方に読んでほしい記事です
- 新築と中古で迷っている
- 中古のほうが安いと聞くが、本当か確かめたい
- 築何年までなら検討してよいか知りたい
- リフォーム費用まで含めて総額で比べたい
✍️ この記事の監修者
代表・監修者
伊藤 貴徳
伊藤FPオフィス 代表
千葉・東京エリアを拠点に、住宅購入前の家計相談・生命保険の見直し・ライフプラン設計を専門とする独立系FP。
家計全体の視点から、30〜40代の子育て世帯を中心に相談をお受けしています。
「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」から一緒に考えることを大切にしています。
【実データ】千葉県の新築と中古、価格差はいくらか
イメージではなく、実際に買った方のデータで見ていきます。
住宅金融支援機構「フラット35利用者調査（2024年度）」の千葉県の数字です。
| 新築 | 中古 | 差 | |
|---|---|---|---|
| マンション | 5,365万円 （71.0㎡） | 2,722万円 （73.4㎡） | 2,643万円 |
| 戸建て | 4,180万円 （100.5㎡） | 2,735万円 （111.4㎡） | 1,445万円 |
※ 住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」千葉県の所要資金額・住宅面積の平均。新築戸建ては建売住宅の数字です。
注目したいのは、面積です。
マンションは中古のほうが2.4㎡広く、戸建ては10.9㎡広くなっています。
安いだけでなく、広いのです。
1㎡あたりの価格で見ると、差はもっと明確です
※ 千葉県の平均値から算出しました。立地・築年数・設備によって大きく異なります。
中古マンションの㎡単価は、新築マンションの半分以下です。
中古戸建てにいたっては、新築戸建ての6割ほどになります。
実際に買った方の返済負担率も違います
同じ調査から、年収に対する返済額の割合を見てみます。
| 新築 | 中古 | |
|---|---|---|
| マンション | 21.6% | 17.5% |
| 戸建て | 24.2% | 20.0% |
中古を選んだ方は、家計の負担が明確に軽くなっています。
その分、教育費や老後資金に回せる余力が残ります。
FP伊藤ご相談で「中古は不安なので新築で」とおっしゃる方は多くいます。
気持ちはよくわかります。
ただ、この価格差を見てから同じことを言う方は少ないのも事実です。
2,643万円あれば、お子さん2人の大学費用がまかなえます。
不安を減らす方法は「新築を選ぶ」だけではありません。
建物の状態を確認する仕組みも用意されています。
追加費用をすべて足しても、差は残るか
中古には、新築にはない費用がかかります。
それを全部足しても、まだ中古が安いのかを確かめます。
千葉県のマンション（新築5,365万円・中古2,722万円）で計算しました。
※ リフォーム費用・修繕積立金は目安です。物件と工事内容によって大きく変わります。住宅ローン控除は上限まで使えるとは限らず、実際の控除額は年末残高と納めた所得税・住民税の範囲内です。
住宅ローン控除は、新築のほうが有利です
中古が不利になる代表的な項目なので、金額を確認しておきます。
| 区分 | 借入限度額 | 期間 | 最大の控除額 |
|---|---|---|---|
| 新築・省エネ基準適合（子育て世帯） | 4,500万円 | 13年 | 409.5万円 |
| 新築・省エネ基準適合（その他） | 3,000万円 | 13年 | 273.0万円 |
| 中古・認定住宅等 | 3,000万円 | 10年 | 210.0万円 |
| 中古・一般 | 2,000万円 | 10年 | 140.0万円 |
※ 令和6・7年入居の場合の目安です。控除率は0.7%。子育て世帯等の特例や適用要件は年度によって変わります。最新の条件と個別の適用可否は、国税庁のサイトまたは税務署でご確認ください。
差は最大269.5万円です。
大きな金額ですが、物件価格の差2,643万円と比べると1割程度になります。
中古では、住宅ローン控除の要件を満たすか必ず確認してください。
中古住宅で控除を受けるには、耐震基準への適合など一定の要件があります。登記簿上の建築日付や、耐震基準適合証明書の有無が関係します。契約前に、不動産会社と金融機関の双方に確認してください。
【重要】1年あたりで見ると、答えが変わります
ここまでは、中古が有利という結論でした。
ただし、この比較には抜けているものがあります。
それは「あと何年住めるか」です。
同じ3,400万円でも、45年住める家と25年しか住めない家では意味が違います。
総額を、住める年数で割ってみます。
※ 建物を築60年まで使う前提で計算した目安です。実際に住める年数は、管理状態・修繕計画・構造によって大きく変わります。中古の総額は物件価格2,722万円＋諸費用178万円＋リフォーム500万円としています。
順番が入れ替わりました。
- 築15年の中古 — 年75.6万円。最も有利になります
- 築25年の中古 — 年97.1万円。新築（93.0万円）とほぼ同じです
- 築35年の中古 — 年136.0万円。新築を上回ります
つまり、問うべきは「新築か中古か」ではありません。
「築何年の中古か」です。
築10〜20年程度の中古は、価格が下がりきっていて、かつ住める年数も十分に残っています。
この帯が、金額の面では最も効率がよくなります。
借入期間が短くなると、毎月の返済は重くなります
築年数が古い物件では、住宅ローンの借入期間が短く制限されることがあります。
同じ2,900万円を借りても、期間が変われば返済額は大きく変わります。
| 借入期間 | 毎月の返済額 | 35年との差 |
|---|---|---|
| 35年 | 81,863円 | — |
| 30年 | 93,275円 | ＋11,412円 |
| 25年 | 109,293円 | ＋27,430円 |
| 20年 | 133,369円 | ＋51,506円 |
※ 借入2,900万円・金利年1.0%・元利均等返済での試算です。
物件価格が安くても、期間が短ければ毎月は苦しくなります。
中古を検討するときは、何年で借りられるかを金融機関に先に確認してください。
中古を検討するときに確認すること
価格の魅力が大きいぶん、確認は丁寧に行ってください。
建物の状態を調べる仕組みは、いくつも用意されています。
これらの費用は、合わせても10万円程度です。
数千万円の買い物に対して、確認にかける費用としては小さく収まります。
新築で確認したいこと
新築なら安心、というわけでもありません。
- 完成前の販売なら — 図面とモデルルームだけで判断することになります
- 周辺環境 — 隣地に何が建つ予定か、用途地域を確認してください
- 修繕積立金の増額予定 — 販売資料の金額は新築時のものです
- 保証の範囲 — 何が何年保証されるかを書面で確認してください
新築住宅には、構造耐力上主要な部分などについて10年間の瑕疵担保責任が定められています。
これは中古にはない安心材料です。
どちらが向いているか
購入前のチェックリスト
新築と中古を比べるときに確認したいこと
- 物件価格ではなく、諸費用・リフォーム費用を含めた総額で比べた
- 中古なら、築年数と「あと何年住めるか」を確認した
- 中古なら、住宅ローンの借入期間を金融機関に確認した
- 中古なら、インスペクションを依頼した
- マンションなら、長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認した
- 住宅ローン控除の要件を満たすか確認した
- リフォームの見積もりを複数社から取った
- 家計から予算の上限を決めてから物件を見始めた
まとめ｜問うべきは「築何年の中古か」
新築と中古は、どちらが正解という話ではありません。
ただし「中古は安い」という理解だけで選ぶと、判断を誤ります。
築年数によって、1年あたりのコストは大きく変わるからです。
総額と、あと何年住めるかを、セットで確認してください。
新築と中古を、同じ条件で比べませんか
新築と中古の比較は、物件価格だけを並べても答えが出ません。
諸費用・リフォーム費用・住宅ローン控除・修繕積立金・そして住める年数。
これらをそろえて初めて、比べられるようになります。
伊藤FPオフィスのマイホーム購入診断では、検討中の物件を同じ条件で並べ、90歳までの貯蓄残高の推移を作成します。
「新築なら家計はどうなるか」「築15年の中古ならどうか」を並べて見ることができます。
不動産会社からの紹介料を受け取っていないため、どちらかをおすすめすることはありません。
- 新築と中古を、諸費用まで含めた総額で比較
- リフォーム費用・修繕積立金を含めた住居費の試算
- 住宅ローン控除の見込み額の確認
- 借入期間が短くなった場合の返済額の確認
- 90歳までの貯蓄残高の推移を1枚の表に
- ご夫婦で見返せる資料をお渡しします
千葉県市川市を拠点に、対面・オンラインでご相談をお受けしています。
宅地建物取引士として、中古住宅の重要事項説明の見方もお伝えできます。
👨👩👧 ご相談事例・お客様の声
同じ悩みを持つ方が、どう解決したかをご覧いただけます
「妊娠を機に、これからの家計が気になる」
「教育費をどのような方法で準備したらいい？」
実際に伊藤FPオフィスへご相談いただいた方の、相談前のお悩みから相談後の変化までをご紹介しています。
掲載中のご相談事例
・30代ご夫婦（市川市・妊娠中）／これからの家計の見直し
・30代ご夫婦（市川市・お子様3歳）／教育資金の準備方法
・貯金がうまくできないというお悩み ほか
よくある質問
気になる質問をタップすると、回答が開きます。
Q. 中古は本当に安いのですか？
千葉県のデータでは、新築マンション5,365万円に対して中古マンションは2,722万円。差は2,643万円で、しかも中古のほうが2.4㎡広くなっています（住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」）。仲介手数料・リフォーム500万円・住宅ローン控除の差をすべて足しても、中古のほうが1,483万円安い計算です。
Q. 築何年までの中古なら検討してよいですか？
金額の効率で見ると、築10〜20年が最もよくなります。総額を住める年数で割ると、築15年の中古は年75.6万円で新築の93.0万円より安く、築25年で年97.1万円と新築に並び、築35年では年136.0万円と新築を上回ります。築30年以上を検討する場合は、価格が十分に安いかを総額で確認してください。
Q. 中古住宅でも住宅ローンは使えますか？
使えます。ただし借入期間が短く制限されることがあります。同じ2,900万円でも、35年なら月81,863円、20年なら月133,369円。差は月51,506円です。物件を決める前に、何年で借りられるかを金融機関に確認してください。
Q. 中古はリフォーム前提で買うべきですか？
全面リフォームが必須というわけではありません。水回り一式と壁紙・床で500万円が一つの目安ですが、状態がよければ必要な部分だけ直す方針も取れます。逆に配管や間取りの変更まで含めると1,000万円を超えることもあります。契約前に、複数社から見積もりを取ってください。
Q. 住宅ローン控除は新築のほうが得ですか？
新築のほうが有利です。新築（省エネ基準適合・子育て世帯）は借入限度額4,500万円で13年、中古（一般）は2,000万円で10年。最大の差は269.5万円になります。ただし物件価格の差2,643万円と比べれば1割程度です。適用要件は年度によって変わるため、国税庁のサイトまたは税務署でご確認ください。
Q. インスペクションは必要ですか？
中古住宅を検討するなら、依頼をおすすめします。専門家が基礎・外壁・雨漏りなどの劣化を調べるもので、費用は5万円前後が目安です。数百万円のリフォーム費用を見誤るリスクを減らせます。既存住宅売買瑕疵保険や、国土交通省の安心R住宅の仕組みもあわせて確認してください。
Q. 中古マンションで一番大事な確認事項は何ですか？
建物本体より、管理組合が機能しているかです。長期修繕計画、修繕積立金の残高、大規模修繕の履歴、滞納の状況を確認してください。積立金が不足していると、大規模修繕の際に一時金の徴収が必要になることがあります。また築20年の中古を買うと、購入後30年の修繕積立金は約900万円。新築から住む場合の606万円より294万円多くなります。
Q. 子育て世帯は新築と中古、どちらが無理なく買えますか？
千葉県のデータでは、中古を選んだ方の返済負担率はマンションで17.5%（新築は21.6%）、戸建てで20.0%（新築は24.2%）でした。中古のほうが家計の負担は明確に軽くなっています。ただし築年数と管理状態の確認が前提です。築10〜20年の中古を、インスペクションを入れて選ぶのが金額と安心のバランスが取りやすい選び方です。
この記事の監修者
証券会社・不動産会社・保険会社での実務を経て、FP歴16年。2023年1月に独立し、千葉県市川市で独立系FP事務所を開設。家計全体の視点から、住宅購入・ライフプラン設計・保険見直しの相談を行っています。新築と中古の比較では、価格差だけでなく「あと何年住めるか」まで含めてお話ししています。
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