「住宅購入前診断って、何をするのだろう」
「銀行の事前審査に通っていれば、それで十分ではないのか」
よくいただくご質問です。
年収600万円の方が事前審査を受けると、「4,234万円まで借りられます」と言われることがあります。
同じご家庭を家計から診断すると、2,862万円という結果が出ます。
この1,372万円の差が、住宅購入前診断で確認する内容です。
- 銀行の審査額と、家計から見た適正額には1,372万円の差が出ます
- 審査上限で借りると、住居費が手取りの40%を占めます
- 診断では90歳までの貯蓄残高の推移を1枚の表にします
- 借入を300万円減らせれば、35年で356万円の差になります
こんな方に読んでほしい記事です
- 住宅購入前診断で何をするのか知りたい
- 銀行の借入可能額だけで判断してよいか不安
- 教育費や老後資金と住宅ローンを両立できるか知りたい
- 物件を見始める前に、予算の上限を決めておきたい
✍️ この記事の監修者
代表・監修者
伊藤 貴徳
伊藤FPオフィス 代表
千葉・東京エリアを拠点に、住宅購入前の家計相談・生命保険の見直し・ライフプラン設計を専門とする独立系FP。
家計全体の視点から、30〜40代の子育て世帯を中心に相談をお受けしています。
「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」から一緒に考えることを大切にしています。
銀行の審査と、住宅購入前診断の違い
どちらも「いくら借りられるか」を見るものですが、見ている基準がまったく違います。
| 銀行の住宅ローン審査 | 住宅購入前診断 | |
|---|---|---|
| 主な目的 | 貸しても回収できるかの判断 | 家計に合う購入予算の確認 |
| 見る範囲 | 年収に対する返済の割合 | 生活費・教育費・保険・老後資金まで |
| 使う金利 | 審査金利（一般に年3〜4%） | 実際に借りる金利 |
| 結果の使い方 | 借入可能額を知る | 物件探しの予算上限を決める |
| 前提 | 今の年収が続く前提 | 収入減・金利上昇も想定する |
年収600万円のご家庭で、実際に計算してみます。
住居費は月155,728円
手取りの40%になります
住居費は月117,000円
手取りの30%に収まります
その差は 1,372万円
※ 年収600万円・手取りを額面の78%と仮定。審査は審査金利3.5%・返済負担率35%、診断は住居費（返済＋維持費36,200円）が手取りの30%以内という基準で、金利1.0%・35年で計算した試算です。
審査に通る金額を借りると、住居費が手取りの40%になります。
この状態でも、生活はできます。
苦しくなるのは、教育費が増える時期と、老後です。
銀行の審査は「あなたの家計」を見ているわけではありません。
審査で見るのは、年収に対する返済の割合です。お子さんの進学予定、配偶者の働き方、退職金の見込み、老後の生活費までは考慮されていません。審査に通ることと、35年間払い続けられることは別の問題です。
【実例】診断ではこういう結果が出ます
診断で作成するのは、90歳までの貯蓄残高の推移表です。
実際の例をお見せします。
モデル家族（フィクションの例です）
夫38歳（手取り468万円）／妻36歳（手取り234万円）／子ども6歳と3歳
貯蓄500万円。3,500万円を借りてマンションを購入（金利1.0%・35年）
退職金1,000万円の見込み。65歳から年金を受給
※ 85歳・90歳は貯蓄がマイナス（不足）の状態です。グラフでは便宜上、ごく短い棒で表示しています。
この1枚から、3つのことが分かります。
- 教育費のピーク（53歳）は乗り切れる — その年の収支は93万円の赤字ですが、貯蓄が968万円あるため吸収できます
- 退職金が入る60歳が資産のピーク — 2,362万円。ここから減り続けます
- 85歳で貯蓄が尽きる — 38歳で35年ローンを組むと完済は73歳。年金生活に入ってからの返済が響きます
心配していた教育費より、想像していなかった老後のほうが危なかった。
診断では、こうした「思っていた場所と違う」がよく見つかります。
条件を変えると、結果はこう変わります
診断の価値は、条件を変えて何度も試せることにあります。
| 条件 | 貯蓄が尽きる年齢 | 判定 |
|---|---|---|
| 借入3,500万円（当初の希望） | 夫85歳 | 不足します |
| 借入3,200万円 | — | 90歳まで持ちます |
| 借入3,000万円 | — | 余裕があります |
| 妻が時短勤務になった場合（3,500万円） | 夫68歳 | 大幅に不足 |
| 妻がパート勤務になった場合（3,500万円） | 夫45歳 | 教育費のピーク前に不足 |
| 退職金が0円だった場合（3,500万円） | 夫70歳 | 不足します |
借入額を300万円減らすだけで、結果が変わりました。
毎月の返済額の差は、わずか8,469円です。
そして、この300万円の調整が35年で356万円の差を生みます。
| 借入額を減らせた場合 | 毎月の返済額 | 35年間の差 | 診断料との比較 |
|---|---|---|---|
| 300万円 | ▲8,469円 | 356万円 | 診断料の119倍 |
| 500万円 | ▲14,114円 | 593万円 | 199倍 |
| 1,000万円 | ▲28,229円 | 1,186万円 | 398倍 |
※ 借入3,500万円・金利1.0%・35年を基準とした試算です。
FP伊藤「診断を受けたら、買えないと言われるのではないか」と心配される方がいらっしゃいます。
そういうことは、ほとんどありません。
多くの場合、答えは「この金額なら大丈夫」という形で出ます。
3,500万円は難しくても3,200万円なら問題ない。頭金をあと200万円足せば安心できる。
診断は、買うことを止める場ではなく、買っても大丈夫な条件を見つける場です。
診断で確認する7つのこと
毎月の手取り収入、生活費、保険料、通信費、車の費用、貯蓄額を整理します。
家計簿を細かくつけていなくても大丈夫です。
銀行口座やクレジットカードの明細から、おおまかな支出は確認できます。
完璧な数字ではなく、家計の傾向をつかむことが目的です。
物件価格とは別に、諸費用がかかります。
4,000万円の新築を買う場合の目安です。
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 諸費用（登記・ローン手数料・火災保険・印紙税など） | 157万円 |
| 引っ越し・家具家電・カーテン・照明 | 100万円 |
| 生活防衛資金として残すお金（生活費30万円×6ヶ月） | 180万円 |
| 合計 | 437万円 |
※ 新築の場合の目安です。中古では仲介手数料が加わり、諸費用は物件価格の7〜8%程度になります。これとは別に、契約時の手付金（物件価格の5〜10%）を立て替える必要があります。
貯蓄をすべて頭金に入れることはできません。
診断では、頭金にいくら回すか、手元にいくら残すかを整理します。
金融機関の審査上の借入可能額ではなく、家計にとって続けやすい返済額から逆算します。
- 毎月の返済額が家計に合っているか
- 固定資産税・修繕費・管理費を含めても続けられるか
- ボーナス払いに頼りすぎていないか
- 変動金利を選ぶ場合、金利が上がっても耐えられるか
- 退職までに返済がどこまで進むか
- ペアローンや収入合算にした場合、働き方が変わっても大丈夫か
お子さんが小さいうちは余裕があっても、中学・高校・大学の時期に支出が増えます。
上の子が大学、下の子が高校という年が最も重くなります。
その年の貯蓄残高が、赤字を吸収できる水準かを確認します。
住宅ローンを組むと、団体信用生命保険（団信。契約者に万一のことがあった場合にローン残高がゼロになる保険）に加入します。
そのぶん、生命保険の必要額が下がる可能性があります。
ただし、減らすべきかどうかは家庭ごとに違います。
収入、貯蓄、お子さんの年齢、配偶者の働き方、ローンの組み方で判断します。
返済が始まると固定費が増え、教育費や老後資金の積立が止まることがあります。
「家を買えるか」ではなく、「買った後も将来の準備を続けられるか」を確認します。
育休、時短勤務、転職、病気、親の介護、金利上昇、修繕費の増加。
計画どおりに進まないことは、必ず起こります。
診断では、うまくいく前提だけでなく少し厳しい前提でも家計が持つかを確認します。
不安を大きくするためではありません。
借入額を調整する、手元資金を残す、返済方法を見直す。
早めに選択肢を持てるようにするためです。
診断の流れと、準備していただくもの
準備していただくとよい資料
そろえば精度が上がります（全部そろわなくても大丈夫です）
- 源泉徴収票・給与明細・確定申告書など、収入がわかるもの
- 銀行口座やクレジットカードの明細など、支出がわかるもの
- 現在の貯蓄額・投資残高・住宅購入用の資金がわかるもの
- 自動車ローン・教育ローン・奨学金など、他の借入の返済予定表
- 加入中の生命保険・医療保険の証券
- 勤務先の退職金規程（額が分かれば計画が大きく変わります）
- ねんきん定期便
- 検討中の物件資料（管理費・修繕積立金の記載があると助かります）
- 住宅ローンの事前審査結果（あれば）
資料は、細かくチェックして指摘するために使うものではありません。
今の家計を正しく知り、無理のない購入計画を作るために使います。
特に効くのが、6つ目の退職金規程です。
先ほどのモデル家族では、退職金が1,000万円なら85歳、0円なら70歳で貯蓄が尽きるという結果でした。
この差は大きいため、仮置きではなく実額で確認する価値があります。
いつ受けるのがよいか
物件を見始める前が、最も効果があります。
理由は単純です。
気に入った物件に出会ってからでは、判断が動きにくくなるからです。
「この立地なら少し高くても」
「学校区が良いから」
「今決めないと売れてしまうかも」
物件を見始めると、最初に想定していた予算を超えやすくなります。
| タイミング | できること | 向いている方 |
|---|---|---|
| 物件を探し始める前 | 予算の上限を決めてから探せる | これから検討を始める方 |
| 候補物件を比較している段階 | 複数の物件で家計を比べられる | 2〜3件で迷っている方 |
| 事前審査を受けたあと | 審査額と適正額の差を確認できる | 審査額に不安がある方 |
| 契約直前 | 最終確認ができるが、調整の余地は小さい | 急いでいる方 |
契約直前でも遅くはありませんが、できることは限られます。
手付金を払ったあとでは、条件の変更が難しくなります。「この物件は難しい」という結果が出ても、そこから引き返すのは大きな負担です。できれば、物件を見始める前にご相談ください。
受ける前に、ご家族で話しておきたいこと
完全に意見をまとめる必要はありません。
むしろ、まとまっていない状態でも、話しながら整理できます。
- 家を買う目的は何か（賃貸ではなく購入したい理由）
- 立地・広さ・通勤・学校区の優先順位
- お子さんの教育方針（公立中心か、私立も視野に入れるか）
- 共働きをいつまで続ける想定か
- 車を持つかどうか、何台持つか
- 将来の住み替えや、親との同居の可能性
特に3つ目と4つ目は、結果を大きく左右します。
先ほどのモデル家族でも、妻がパート勤務になると貯蓄が尽きる年齢が85歳から45歳に変わりました。
住宅購入は、お金の問題であると同時に、家族の暮らし方を決める選択です。
診断では、数字だけで結論を出すのではなく、ご家族が何を大切にしたいかも一緒に確認します。
実際にご相談いただいた方の事例は、こちらでご覧いただけます。
まとめ｜買った後の安心を確認するための時間です
住宅購入前診断は、住宅ローンを借りるための相談ではありません。
家計全体を整理し、購入後の暮らしが無理なく続けられるかを確認するための診断です。
物件を見始める前に家計の基準を持っておくと、気に入った物件に出会ったときも冷静に判断できます。
わが家の数字で、確認してみませんか
伊藤FPオフィスでは、千葉・東京エリアで住宅購入を検討している子育て世帯向けに、マイホーム購入診断を行っています。
保険も金融商品も販売せず、不動産会社からの紹介料も受け取っていません。
そのため、「買うべき」とも「やめるべき」とも申し上げません。
判断していただくための材料を、数字でお渡しします。
- 90歳までの貯蓄残高の推移を1枚の表に
- 借入額を変えた複数パターンの比較
- 収入が下がった場合・金利が上がった場合の確認
- 頭金・諸費用・手元に残すお金のバランス設計
- 団信を踏まえた必要保障額の計算
- ご夫婦で見返せる資料をお渡しします
千葉県市川市を拠点に、対面・オンラインでご相談をお受けしています。
千葉県外・東京在住の方も、オンラインでご相談いただけます。
👨👩👧 ご相談事例・お客様の声
同じ悩みを持つ方が、どう解決したかをご覧いただけます
「妊娠を機に、これからの家計が気になる」
「教育費をどのような方法で準備したらいい？」
実際に伊藤FPオフィスへご相談いただいた方の、相談前のお悩みから相談後の変化までをご紹介しています。
掲載中のご相談事例
・30代ご夫婦（市川市・妊娠中）／これからの家計の見直し
・30代ご夫婦（市川市・お子様3歳）／教育資金の準備方法
・貯金がうまくできないというお悩み ほか
よくある質問
気になる質問をタップすると、回答が開きます。
Q. 銀行の事前審査に通っていれば、診断は不要ですか？
審査と診断は、見ている基準が違います。年収600万円の方の場合、審査金利3.5%・返済負担率35%で計算すると4,234万円まで借りられる判定になりますが、その額を借りると住居費は月155,728円で手取りの40%を占めます。家計から見た適正額は2,862万円で、差は1,372万円です。審査に通ることと、35年払い続けられることは別の問題です。
Q. 診断を受けると「買えない」と言われませんか？
そういう結果になることは、ほとんどありません。多くの場合、「3,500万円は難しいが3,200万円なら大丈夫」「頭金をあと200万円足せば安心できる」という形で答えが出ます。診断は買うことを止める場ではなく、買っても大丈夫な条件を見つける場です。
Q. まだ物件が決まっていなくても相談できますか？
むしろ、物件が決まる前のほうが効果があります。気に入った物件に出会ってからでは、判断が動きにくくなるためです。候補物件がない場合は、希望エリアや価格帯を仮に置いて試算します。
Q. 家計簿をつけていなくても大丈夫ですか？
大丈夫です。銀行口座やクレジットカードの明細から、おおまかな支出は整理できます。完璧な家計簿を用意する必要はありません。分からない数字は仮置きで進め、あとから修正します。
Q. 診断では具体的に何が分かりますか？
90歳までの貯蓄残高の推移が1枚の表になります。無理なく返せる借入額、教育費のピーク時の貯蓄残高、住宅ローンの完済年齢とそのときの残高、収入が下がった場合・金利が上がった場合の影響などです。借入額を変えた複数パターンも比較できます。
Q. 診断を受けると、住宅ローンや保険をすすめられますか？
伊藤FPオフィスでは、保険も金融商品も販売しておらず、不動産会社や金融機関からの紹介料も受け取っていません。そのため、特定の商品や物件をおすすめすることはありません。なお、FP相談を選ぶときは、相談料・商品販売の有無・収益の出どころを確認することをおすすめします。
Q. 夫婦で一緒に相談したほうがよいですか？
できればご一緒にお越しください。住宅購入では、予算・働き方・教育方針・住みたいエリアなど、ご夫婦の考え方が大きく関係します。特に「共働きをいつまで続けるか」は結果を大きく左右し、モデル家族の例では妻がパート勤務になると貯蓄が尽きる年齢が85歳から45歳に変わりました。
Q. 準備する資料で、特に重要なものは何ですか？
勤務先の退職金規程です。モデル家族の例では、退職金が1,000万円なら85歳、0円なら70歳で貯蓄が尽きるという結果になりました。この差は大きいため、仮置きではなく実額で確認する価値があります。「あると思っていたら思ったより少なかった」というケースは珍しくありません。
Q. 千葉県外や東京在住でも相談できますか？
オンラインでご相談いただけます。特に、東京勤務で千葉に住むか東京に近いエリアで買うか迷っている方は、住宅費だけでなく通勤費・通勤時間・車の費用も含めて比較できます。
この記事の監修者
証券会社・不動産会社・保険会社での実務を経て、FP歴16年。2023年1月に独立し、千葉県市川市で独立系FP事務所を開設。保険も金融商品も販売せず、不動産会社からの紹介料も受け取らない立場で、住宅購入・ライフプラン設計・保険見直しの相談を行っています。診断では「買えるかどうか」ではなく「どの条件なら買っても大丈夫か」をお示しすることを大切にしています。
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