千葉市・船橋市・松戸市・柏市の住宅購入相場を比較

「千葉市・船橋市・松戸市・柏市なら、どこで買うのが現実的だろうか」

千葉県で住宅購入を検討している子育て世帯にとって、この4市は候補に入りやすいエリアです。

土地の平均価格を比べると、船橋市と柏市では1㎡あたり56,900円の差があります。

ただし、その差が家計の余裕になるとは限りません。

価格の安いエリアを選んで車が2台必要になると、総額では逆転することがあるからです。

✍️ この記事の監修者

代表・監修者

伊藤 貴徳

伊藤FPオフィス 代表

CFP®認定者 1級FP技能士 宅地建物取引士 証券外務員1種

千葉・東京エリアを拠点に、住宅購入前の家計相談・生命保険の見直し・ライフプラン設計を専門とする独立系FP。
銀行・保険会社とは利害関係のない中立な立場で、30〜40代の子育て世帯を中心に相談をお受けしています。
「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」から一緒に考えることを大切にしています。

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4市の相場を並べて比べる

まず、新築一戸建ての掲載価格と土地の公示価格を並べます。

※ 新築一戸建ての掲載価格はLIFULL HOME’Sの各市価格相場ページ（千葉市2026年7月22日、船橋市2026年8月3日、松戸市2026年7月27日、柏市2026年7月29日更新）によります。住宅地の平均価格・変動率は千葉県「令和8年地価公示」によります。掲載価格であり、成約価格ではありません。

土地の平均価格が最も高いのは船橋市、最も低いのは柏市です。

土地120㎡で買った場合の土地代を計算すると、こうなります。

※ 令和8年地価公示の住宅地平均価格に120㎡を掛けた概算です。実際の土地価格は駅距離・形状・接道条件によって大きく異なります。

船橋市と柏市の差は683万円です。

ただし、これは市の平均で見た場合の話です。

千葉市は6区で価格差が大きく、柏市も柏駅・柏の葉キャンパス周辺と郊外部では相場が変わります。

市単位の平均だけで判断せず、駅・町域・徒歩距離まで分けて見てください。

地価の上昇率にも差があります

松戸市の住宅地の変動率は+8.7%と、4市の中で最も高くなっています。

これが何を意味するか、金額に直してみます。

松戸市では、1年で178万円ほど土地代が上がった計算になります。

「以前より予算が上がっている」と感じるのは、この動きが背景にあります。

ただし、これは「早く買ったほうが得」という意味ではありません。

地価が今後どう動くかは誰にも分かりません。

過去の感覚だけで予算を決めず、最新の価格で確認するという意味にとどめてください。

価格差を35年の総額に置き換える

683万円という土地代の差は、家計にどう効くのでしょうか。

金利1.0%・35年で借りた場合の返済額に直しました。

※ 金利年1.0%・35年・元利均等返済での試算です。

船橋市と柏市では、35年で810万円の差になります。

この差を教育費や老後資金に回せると考えると、決して小さくありません。

借入額別の返済額

参考までに、借入額ごとの返済額を確認しておきます。

※ 35年・元利均等返済・ボーナス返済なしでの試算です。2026年8月時点の変動金利は年0.9〜1.2%程度が目安になります。

固定資産税の差は、意外に小さくなります

地価が違えば固定資産税も違うはずです。

実際に計算してみると、差はそれほど大きくありませんでした。

※ 土地120㎡・建物2,000万円として試算した概算です。固定資産税評価額は土地が公示価格の約7割、建物が建築費の約6割と仮定し、小規模住宅用地の特例（200㎡以下は固定資産税6分の1・都市計画税3分の1）を反映しています。実際の税額は物件によって異なります。

船橋市と柏市の差は、年1.6万円にとどまります。

理由は、200㎡以下の住宅用地には特例があり、土地の固定資産税が6分の1になるためです。

地価の差が、税額にはそのまま反映されません。

一戸建ての維持費（固定資産税＋修繕費の積立＋火災保険）でみると、4市とも月4万円前後で大きくは変わりません。

※ 修繕費は30年で600万円かかると仮定した目安です。

維持費で市を選ぶ必要はない、ということになります。

では、何が本当に効くのでしょうか。

【核心】車の台数が価格差をひっくり返します

4市を比べるとき、最も大きく効くのは車です。

駅近を選べば車なしで暮らせますが、価格は上がります。

郊外を選べば価格は下がりますが、車が前提になります。

この2つを、同じ土俵で比べてみます。

物件は1,000万円安いのに、総額では 2,836万円 多くかかる計算です

※ 頭金なし・金利年1.0%・35年での試算です。車の維持費は1台あたり年574,500円（自動車税・任意保険・車検・ガソリン・駐車場・車両の減価）として計算しています。車種・走行距離・駐車場の条件によって大きく変わります。

物件価格が1,000万円安くても、車2台なら総額では逆転します。

では、車1台ならどうでしょうか。

FP伊藤

ご相談でよくあるのが、「郊外なら1,000万円安く買えるので、そちらにしようと思う」というケースです。
そこで必ずお聞きするのが、車を何台持つ予定ですかという質問です。
夫婦それぞれが通勤や送迎に使うなら2台。
そうなると、物件価格の差は簡単に消えてしまいます。
エリアを決める前に、車の台数を決めてください。

なお、これは「郊外を選ぶべきでない」という話ではありません。

庭のある暮らし、駐車場付きの一戸建て、週末に車で出かけられる生活。

そこに年115万円（2台分）の価値を感じるなら、合理的な選択になります。

市別の特徴と向いている家庭

重視することから選ぶ

今の暮らしだけでなく、10年後・20年後も考えてください。

お子さんが小さい時期は保育園や公園が大切ですが、中高生になると駅までの距離や通学先の選択肢が重要になります。

さらに老後は、階段の使いやすさ、病院や買い物施設への距離が効いてきます。

比較で失敗しやすいポイント

• 物件価格だけで「安い」と判断する — 車2台なら35年で4,022万円。物件価格の差を上回ることがあります
• 通勤時間を甘く見る — 電車の乗車時間だけでなく、駅まで歩く時間・バス待ち・保育園送迎・雨の日の移動まで含めて考えてください
• ハザードマップを後回しにする — 海沿い・川沿い・低地・台地で条件が異なります。洪水・内水・高潮・土砂災害・液状化を確認してください
• 中古の修繕費を見込まない — 物件価格が300万円安くても、外壁や水回りの修繕が必要なら差は消えます
• 教育費のピークを見ずに借入額を決める — 上の子が大学、下の子が高校という年が最も重くなります

購入前のチェックリスト

住宅購入の流れとお金の全体像は、こちらでまとめています。

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まとめ｜相場ではなく、暮らしと家計で決めてください

4市の比較で大切なのは、「どこが安いか」ではありません。

車を何台持つか、通勤にどれだけ時間をかけられるか、広さと利便性のどちらを優先するか。

これを先に決めれば、候補は自然と絞られます。

複数のエリアで、家計を並べて比べませんか

同じ条件で並べると、判断はぐっとしやすくなります。

伊藤FPオフィスのマイホーム購入診断では、複数エリア・複数価格帯の家計シミュレーションを行います。

車の維持費、通勤費、固定資産税、修繕費まで含めて計算するため、「物件価格は安いのに家計は苦しい」という事態を防げます。

不動産会社からの紹介料を受け取っていないため、特定のエリアや物件をおすすめすることはありません。

千葉県市川市を拠点に、対面・オンラインでご相談をお受けしています。

千葉県内のエリアごとの生活実感も含めてお話しできます。

よくある質問

気になる質問をタップすると、回答が開きます。

この記事の監修者

伊藤 貴徳（いとう たかのり）

伊藤FPオフィス代表／CFP®・1級FP技能士・宅地建物取引士

証券会社・不動産会社・保険会社での実務を経て、FP歴16年。2023年1月に独立し、千葉県市川市で独立系FP事務所を開設。不動産会社からも金融機関からも手数料を受け取らない中立な立場で、住宅購入・ライフプラン設計・保険見直しの相談を行っています。エリア選びのご相談では、物件価格だけでなく車の維持費や通勤の実態まで含めた総額で比べることをお伝えしています。

保有資格：CFP®（CERTIFIED FINANCIAL PLANNER®）／1級ファイナンシャル・プランニング技能士／宅地建物取引士／トータル・ライフコンサルタント（生命保険協会認定）／証券外務員一種
対応エリア：千葉県・東京都は対面相談可、全国オンライン対応