「市川市で一戸建てを買うなら、いくらくらい必要なのか」
市川市は東京へのアクセスが良く、子育て世帯から人気の高いエリアです。
その分、千葉県内では価格が高めになります。
駅近の新築一戸建てなら、5,000万円台後半〜7,000万円台も珍しくありません。
では、その価格を無理なく買えるのは、年収いくらの家庭でしょうか。
固定資産税と修繕費まで含めて計算しました。
- 市川市の一戸建ては、維持費だけで月42,000円かかります
- 5,000万円の物件を無理なく買えるのは、額面867万円から
- 7,000万円なら額面1,156万円が目安になります
- 年収800万円なら、市川大野・北国分方面か中古が現実的です
こんな方に読んでほしい記事です
- 市川市で新築・中古の一戸建てを検討している
- 本八幡・市川・行徳・妙典・市川大野周辺で探している
- 自分の年収でいくらまでなら無理がないか知りたい
- 教育費や老後資金を残しながら購入したい
✍️ この記事の監修者
代表・監修者
伊藤 貴徳
伊藤FPオフィス 代表
千葉・東京エリアを拠点に、住宅購入前の家計相談・生命保険の見直し・ライフプラン設計を専門とする独立系FP。
銀行・保険会社とは利害関係のない中立な立場で、30〜40代の子育て世帯を中心に相談をお受けしています。
「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」から一緒に考えることを大切にしています。
市川市の相場はエリアで大きく違います
市川市の一戸建てを考えるとき、まず押さえたいのは市内でも価格差が大きいという点です。
「市川市の相場はいくら」と一つの数字で決めるより、駅・路線・徒歩距離・土地面積・築年数に分けて考えてください。
| 駅・路線 | 新築一戸建ての掲載価格帯 | 特徴 |
|---|---|---|
| 本八幡（JR総武線・都営新宿線） | 5,980万〜7,490万円 | 都心アクセス重視の方に人気。予算は高めに見ておく |
| 市川（JR総武線快速） | 4,980万〜6,789万円 | 快速利用の利便性。駅距離で差が出やすい |
| 妙典（東京メトロ東西線） | 5,980万〜6,998万円 | ファミリー需要が高く価格も高め |
| 行徳（東京メトロ東西線） | 5,619万〜6,490万円 | 生活利便性と通勤のバランスが良い |
| 南行徳（東京メトロ東西線） | 4,984万〜6,080万円 | 東西線通勤なら候補に。水害リスクの確認も |
| 市川大野（JR武蔵野線） | 3,790万〜4,673万円 | 総武線・東西線沿線より抑えやすい。通勤時間は要確認 |
※ SUUMOの市川市新築一戸建て価格帯（集計日2026年8月5日、集計期間2026年4月1日〜6月30日）をもとに整理しています。掲載価格であり、成約価格ではありません。
同じ市川市でも、駅によって2,000万円以上の開きがあります。
中古一戸建ての相場
中古は築年数によって価格が大きく変わります。
| 築年数 | 平均価格の目安 | 資金計画で見るポイント |
|---|---|---|
| 1〜3年以内 | 約5,115万円 | 新築に近い価格。保証・設備とのバランスを確認 |
| 5〜10年以内 | 約4,388万円 | 価格と建物状態のバランスを取りやすい |
| 10〜15年以内 | 約4,118万円 | 外壁・屋根・設備の交換時期を確認したい |
| 15〜20年以内 | 約2,968万円 | 価格は抑えやすいが、修繕費を別枠で見込む |
| 20年以上 | 約3,094万円 | 土地の価値・建物状態・建て替えの可能性まで確認 |
※ LIFULL HOME’Sの市川市中古一戸建て価格相場（建物面積100㎡・前回更新日2026年8月1日）をもとに整理しています。過去3ヶ月に掲載された物件の集計であり、成約価格を保証するものではありません。
中古で注意したいのは、修繕費を足すと新築に近づくことがある点です。
屋根・外壁・給湯器・水回り・シロアリ対策・耐震補強。
購入後10年間のメンテナンス費まで見込んで比較してください。
価格が高い理由は土地代です
市川市の一戸建て価格が高くなりやすい背景には、土地価格があります。
令和8年地価公示では、市川市の住宅地の平均価格は306,700円/㎡、平均変動率は3.0%の上昇でした。
土地100㎡なら、それだけで3,067万円という水準です。
つまり市川市では、総額のうち土地代が占める割合が大きくなります。
- 同じ総額でも、建物や外構に回せる予算が限られます
- 土地面積を抑えた3階建てになりやすくなります
- 土地の評価額が高いため、固定資産税も高くなります
最後の項目が、次の章のテーマです。
【重要】一戸建ての維持費は月42,000円
一戸建てには、マンションのような管理費・修繕積立金がありません。
そのぶん、自分で準備する必要があります。
市川市で土地100㎡・建物2,000万円の一戸建てを買った場合で計算しました。
土地7.2万円＋建物20.4万円。地価が高いぶん重くなります
屋根・外壁・給湯器・水回りの交換に備えます
※ 令和8年地価公示の市川市住宅地平均価格306,700円/㎡をもとに土地100㎡（3,067万円）として試算しました。固定資産税評価額は公示価格の約7割、建物の評価額は建築費の約6割として計算し、小規模住宅用地の特例（200㎡以下は固定資産税6分の1・都市計画税3分の1）を反映しています。実際の税額は物件によって異なります。
年50.4万円、月あたり42,000円です。
参考までに、マンションの維持費と比べてみます。
| 市川市の一戸建て | マンション（全国平均） | |
|---|---|---|
| 管理費 | — | 11,503円 |
| 修繕積立金 | 16,667円（自分で積立） | 13,054円 |
| 固定資産税・都市計画税 | 22,833円 | 約10,000円 |
| 火災保険・地震保険 | 2,500円 | 約1,700円 |
| 合計（月） | 42,000円 | 36,200円 |
※ マンションの管理費・修繕積立金は国土交通省「令和5年度マンション総合調査」の月額平均です。マンションの固定資産税は全国的な目安であり、市川市の物件ではこれより高くなる可能性があります。
新築の建物は、3年間だけ固定資産税が半分になります。
建物部分の固定資産税は、新築住宅の場合3年間（認定長期優良住宅は5年間）2分の1に軽減されます。今回の試算では年8.4万円ほど安くなる計算です。つまり4年目から、固定資産税が急に上がります。「入居して数年経ったら税金が増えた」と驚かないよう、最初から軽減後の金額で計画してください。
FP伊藤一戸建ては「管理費がかからないから安い」と思われがちです。
しかし市川市の場合、地価が高いぶん固定資産税が重くなります。
修繕費を自分で積み立てる必要もあるため、マンションより維持費が高くなることも珍しくありません。
しかも修繕費は自動で引き落とされないため、意識して別口座に貯めておかないと、10〜15年後に困ります。
【核心】年収別・無理なく買える価格
維持費が分かったところで、本題です。
市川市の一戸建てを無理なく買えるのは、年収いくらからでしょうか。
住居費（ローン返済＋維持費42,000円）が手取りの30%以内に収まる年収を計算しました。
頭金500万円・金利1.0%・35年での試算です。
※ 頭金500万円・金利年1.0%・35年・元利均等返済。住居費を手取り（額面の78%と仮定）の30%以内に収める基準での試算です。手取りの25%に収めるなら、必要な年収はそれぞれ1,040万円〜1,388万円になります。
5,000万円の物件でも、額面867万円が目安になります。
本八幡や妙典の新築（5,980万円〜）なら、1,000万円前後が必要という計算です。
逆に、年収からいくらまで借りられるか
同じ基準で、年収別に借入額の上限を出しました。
| 額面年収 | 手取りの25%に収める | 28%の場合 | 30%の場合 |
|---|---|---|---|
| 600万円 | 約1,966万円 | 約2,381万円 | 約2,657万円 |
| 700万円 | 約2,542万円 | 約3,025万円 | 約3,348万円 |
| 800万円 | 約3,117万円 | 約3,670万円 | 約4,038万円 |
| 900万円 | 約3,693万円 | 約4,315万円 | 約4,729万円 |
| 1,000万円 | 約4,269万円 | 約4,960万円 | 約5,420万円 |
| 1,200万円 | 約5,420万円 | 約6,249万円 | 約6,802万円 |
※ 住居費（返済＋維持費42,000円）が手取りに占める割合で計算した目安です。金利年1.0%・35年。頭金を入れれば、購入できる物件価格はこれより大きくなります。
年収800万円なら、頭金500万円を入れても物件は4,538万円が上限です。
本八幡・妙典・行徳の新築一戸建て（5,600万円〜）には届きません。現実的な選択肢は、市川大野・北国分方面の新築（3,790万〜4,673万円）か、築15年以上の中古（約2,968万円〜）になります。あるいは頭金を増やすか、購入時期を見直すという判断もあります。
これは「市川市は諦めるべき」という話ではありません。
市川市の中でも、エリアと築年数を選べば選択肢はあります。
大切なのは、駅近の新築だけを見て「予算オーバーだから無理」と結論を出さないことです。
金利によっても変わります
2026年8月時点の水準で、借入額別の返済額を比べました。
| 借入額 | 変動金利 年1.0% | 固定金利 年1.5% | 【フラット35】年3.290% |
|---|---|---|---|
| 4,000万円 | 112,914円 | 122,474円 | 160,486円 |
| 4,500万円 | 127,029円 | 137,783円 | 180,547円 |
| 5,000万円 | 141,143円 | 153,092円 | 200,608円 |
| 5,500万円 | 155,257円 | 168,401円 | 220,669円 |
| 6,000万円 | 169,371円 | 183,711円 | 240,730円 |
※ 35年・元利均等返済・ボーナス返済なしでの試算です。【フラット35】は2026年8月の最頻金利（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下）です。
変動金利と全期間固定では、5,000万円の借入で月59,465円の差があります。
どちらが得かは将来の金利次第で、事前には誰にも分かりません。
判断の基準は「金利が上がったときに家計が耐えられるか」です。
資金計画の5ステップ
購入前に確認したい5つの注意点
市川市では、駅からの徒歩分数が価格に強く反映されます。
本八幡・市川・妙典・行徳の駅近では、土地面積がコンパクトでも価格が高くなります。
駅徒歩を優先するなら、建物面積や駐車場を妥協するのか、予算を上げるのかを先に決めてください。
市川市は、江戸川・東京湾・低地・台地と、エリアごとに地形が異なります。
市川市の水害ハザードマップでは、洪水・雨水（内水）・高潮の浸水想定を確認できます。
地区別減災マップでは、地震時の揺れや液状化、建物被害の想定も分かります。
物件の所在地だけでなく、通学路・最寄り駅までの道・避難場所まで確認してください。
なお、浸水想定区域では火災保険（水災補償）の保険料が高くなることがあります。
土地価格が高いエリアでは、コンパクトな土地に3階建てを建てる物件があります。
洗濯・買い物・子どもの寝かしつけ・老後の階段移動。
暮らし始めてから負担を感じることがあります。
特に考えておきたいのが、老後です。
住み替えるとなると、売却の仲介手数料・購入の諸費用・引っ越し費用で400万〜500万円程度かかります。
内見では、朝の支度や帰宅後の動線、ベビーカーや自転車の置き場まで想像してみてください。
中古一戸建てでは、価格だけでなく建物の状態確認が重要です。
耐震基準、雨漏り、シロアリ、外壁・屋根の修繕履歴、給湯器や水回りの交換時期を確認してください。
必要に応じて、ホームインスペクション（住宅診断）を使うのも選択肢です。
専門家が建物の劣化状況や不具合を確認する調査で、5万〜10万円程度が目安になります。
数百万円の修繕費を見落とすリスクを考えれば、検討する価値のある費用です。
市川市には、子育て世帯の同居・近居を支援する補助制度があります。
一定条件を満たす子育て世帯が住宅を新築・購入し、親世帯と同居または近居を始める場合、基本要件10万円、加算要件により最大30万円が案内されています。
ただし、申請期間・対象者・登記日・住民登録日・住宅の条件が細かく決まっています。
購入前に市川市の最新情報を確認し、使えることが確実な場合だけ資金計画に反映してください。
購入前のチェックリスト
物件を決める前に確認したいこと
- 物件価格だけでなく、諸費用・引っ越し・家具家電まで含めた総額を出した
- 維持費（月42,000円）を加えても家計が回ることを確認した
- 教育費が増える時期にも貯蓄を続けられるか確認した
- 変動金利が2%に上がった場合の返済額を確認した
- 平日の朝に、駅までの道と通勤ルートを実際に歩いた
- 保育園・小学校・病院・スーパー・公園までの距離を確認した
- 水害ハザードマップ・地区別減災マップを確認した
- 中古の場合、修繕履歴・耐震性・雨漏り・シロアリを確認した
- 車を持つかどうかを決めた（持つなら年57万円を家計に入れた）
- 将来売却する可能性も考えて、駅距離と流動性を見た
住宅購入の流れとお金の全体像は、こちらでまとめています。
千葉エリアの住まい選びは、こちらでも解説しています。
まとめ｜相場より「家計に合う価格」で判断してください
市川市は、東京へのアクセスと住環境のバランスが良いエリアです。
その分だけ価格も高く、資金計画の重要性が増します。
「相場より安いか」ではなく、「教育費・老後資金・毎月の暮らしを守りながら買えるか」で判断してください。
市川市で一戸建てを検討中の方へ
伊藤FPオフィスは、市川市に事務所を構える独立系FPです。
市内のエリアごとの生活実感も含めて、ご相談をお受けしています。
マイホーム購入診断では、購入希望額ごとの家計シミュレーションを行います。
「本八幡と市川大野で迷っている」
「5,000万円台の一戸建てを買っても大丈夫か知りたい」
複数のエリア・価格帯を同じ条件で並べると、判断しやすくなります。
不動産会社からの紹介料を受け取っていないため、特定の物件やエリアをおすすめすることはありません。
- 市川市の固定資産税・修繕費を織り込んだ住居費の試算
- 複数エリア・複数価格帯での家計シミュレーション
- 無理なく返せる借入額と物件価格の上限
- 教育費のピーク時・完済時の貯蓄残高の確認
- 金利上昇・収入減など複数シナリオの試算
- 不動産会社と利害関係のない立場での整理
千葉県市川市を拠点に、対面・オンラインでご相談をお受けしています。
よくある質問
気になる質問をタップすると、回答が開きます。
Q. 市川市で5,000万円の一戸建てを買うには、年収いくら必要ですか？
額面867万円が目安です。頭金500万円・金利1.0%・35年で借りると返済は月127,029円。これに維持費42,000円を足した住居費169,000円が、手取りの30%以内に収まる年収がこの水準になります。手取りの25%に収めたいなら、額面1,040万円が目安です。
Q. 年収800万円だと、市川市では買えませんか？
駅近の新築は難しくなりますが、選択肢はあります。住居費を手取りの30%に収める基準だと借入は4,038万円が上限で、頭金500万円を入れて物件4,538万円までが目安です。市川大野・北国分方面の新築（3,790万〜4,673万円）や、築15年以上の中古（約2,968万円〜）なら現実的な範囲に入ります。
Q. 一戸建ての維持費はいくらかかりますか？
市川市で土地100㎡・建物2,000万円の場合、年50.4万円（月42,000円）が目安です。内訳は固定資産税・都市計画税が27.4万円、修繕費の積立が20万円、火災保険・地震保険が3万円です。市川市は地価が高いため、固定資産税の負担が大きくなります。
Q. 一戸建てはマンションより維持費が安いのではないですか？
市川市の場合、必ずしもそうとは限りません。マンションの管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険の合計は月36,200円程度ですが、市川市の一戸建てでは月42,000円という試算になりました。地価が高いぶん固定資産税が重く、修繕費も自分で積み立てる必要があるためです。
Q. 新築と中古、どちらがよいですか？
建物性能や保証を重視するなら新築、価格や立地の選択肢を広げたいなら中古です。ただし中古は、諸費用に仲介手数料が加わって物件価格の7〜8%になります。さらに修繕費を含めた総額で比べてください。築15〜20年（約2,968万円）は価格を抑えやすい一方、外壁・屋根・給湯器の交換時期が近い可能性があります。
Q. 頭金は必要ですか？
頭金があると借入額を抑えられますが、貯蓄を使い切るのはおすすめできません。生活費の6ヶ月分程度（月30万円なら180万円）と諸費用・引っ越し費用を確保したうえで、残った分を頭金に回してください。住宅ローンは繰り上げ返済であとから減らせますが、頭金は戻せません。
Q. 市川市は水害リスクを気にしたほうがよいですか？
エリアによって大きく異なるため、必ず確認してください。市川市の水害ハザードマップで洪水・内水・高潮の浸水想定を、地区別減災マップで地震時の揺れや液状化の想定を見ることができます。物件の所在地だけでなく、通学路・最寄り駅までの道・避難場所も確認しましょう。浸水想定区域では、火災保険の水災補償の保険料が高くなることもあります。
Q. 3階建ては避けたほうがよいですか？
一概には言えませんが、老後まで考えて判断してください。土地価格が高いエリアでは、3階建てが有効な選択肢になります。一方、階段移動の負担から住み替えを検討することになると、売却の仲介手数料・購入の諸費用・引っ越し費用で400万〜500万円程度かかります。内見時に、日々の動線を具体的に想像してみてください。
この記事の監修者
証券会社・不動産会社・保険会社での実務を経て、FP歴16年。2023年1月に独立し、千葉県市川市で独立系FP事務所を開設。不動産会社からも金融機関からも手数料を受け取らない中立な立場で、住宅購入・ライフプラン設計・保険見直しの相談を行っています。宅地建物取引士として、市川市内のエリアごとの特性も踏まえてお話しできます。
対応エリア：千葉県・東京都は対面相談可、全国オンライン対応
