「見積もりにある『保証料』『事務手数料』って、何のお金なのだろう」
住宅ローンの諸費用のなかで、最も金額が大きいのがこの2つです。
どちらも数十万円規模。
そして金融機関によって、どちらを取るかが分かれています。
- 初期コストの差はわずか1.6万円。金利差0.02%で逆転します
- だから比較すべきは初期コストではなく、「金利＋初期コスト」の総額です
- 初期コストは金利に換算すると約0.135%分。これを覚えれば比較は一瞬です
- 「早期完済なら保証料型が有利」は、5年程度で完済する場合だけです
この記事では、実際に35年の総額を計算して比べます。
よく言われる「総額で比較しましょう」を、数字でやってみせます。
こんな方に読んでほしい記事です
- 住宅ローンの見積もりで、保証料・手数料の意味を知りたい
- 保証料型と手数料型、どちらが得なのか具体的な金額で比べたい
- 金融機関を選ぶ基準がほしい
- ローンの諸費用を少しでも抑えたい
✍️ この記事の監修者
代表・監修者
伊藤 貴徳
伊藤FPオフィス 代表
千葉・東京エリアを拠点に、住宅購入前の家計相談・生命保険の見直し・ライフプラン設計を専門とする独立系FP。
銀行・保険会社とは利害関係のない中立な立場で、30〜40代の子育て世帯を中心に相談をお受けしています。
「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」から一緒に考えることを大切にしています。
保証料と事務手数料は「同じ役割」の2つの型
まず全体像から確認します。
住宅ローンの初期コストは、金融機関によって2つの型に分かれます。
保証料 約72万円
＋事務手数料 約3万円
約75 万円
借入3,500万円の場合
保証料 0円
＋事務手数料 借入額の2.2%
約77 万円
借入3,500万円の場合
名前は違っても、初期コストの規模はほぼ同じです
※ 2026年時点の一般的な水準による目安です。保証料は借入100万円あたり約20,614円（35年・一括前払いの場合）で計算しています。実際の金額は金融機関・審査結果によって異なります。
保証料——「保証されるのは銀行」です
保証料は、保証会社に支払うお金です。
契約者がローンを返せなくなったとき、保証会社が代わりに銀行へ返済します（代位弁済といいます）。
その仕組みを利用する対価が、保証料です。
保証料を払っても、返せなくなったときに免除されるわけではありません。
保証会社が銀行に立て替えたあとは、返済先が保証会社に変わるだけです。借金そのものは残ります。保証料は「あなたを守る保険」ではなく「銀行を守る仕組み」の費用だと理解してください。
これは最も多い誤解のひとつです。
ただし、この仕組みがあるおかげで連帯保証人が原則不要になります。
そこは大きなメリットです。
支払い方法は2つあります。
- 一括前払い型 — 借入時にまとめて払います。借入100万円あたり約2万円（35年の場合）
- 金利上乗せ型 — 初期費用は不要ですが、金利が0.2%程度上がります
- 繰り上げ返済で一部が戻る — 一括前払い型の場合、未経過分が「戻し保証料」として返ってきます
事務手数料——戻ってこないお金です
事務手数料は、金融機関に払う手続きの対価です。
2つのタイプがあります。
| タイプ | 金額 | 特徴 |
|---|---|---|
| 定額型 | 3万〜33万円程度 | 初期費用は軽くなりますが、金利がやや高めに設定されることがあります |
| 定率型 | 借入額×2.2%が主流 3,500万円なら77万円 | 初期費用は大きいですが、金利は低めの傾向があります |
ここで重要な違いがあります。
事務手数料は、繰り上げ返済や早期完済をしても一切戻りません。
保証料は戻る（一部）、手数料は戻らない。
この差が、選び方に関わってきます。
【実演】35年の総額で比べると、どちらが安いか
「金利と初期コストの総額で比べましょう」とはよく言われます。
けれども、実際に計算した記事はあまり見かけません。
やってみます。
借入3,500万円・35年・元利均等返済で比較します。
35年間払い切る前提なら、手数料型が120万円有利という結果です。
差の正体は利息の121万円。初期コストの差はわずか1.6万円です
グラフを見ると、はっきりします。
初期コストの差は、たった1.6万円しかありません。
差を決めているのは、金利です。
金利差が0.02%あれば、初期コストの差は取り返せる
では、どれくらいの金利差があれば逆転するのか。
計算してみました。
| 金利差 | 35年間の利息の差 | 判定 |
|---|---|---|
| 0.00% | 0万円 | 保証料型が2万円有利 |
| 0.02% | 約14万円 | ここで逆転 |
| 0.05% | 35万円 | 手数料型が33万円有利 |
| 0.10% | 70万円 | 手数料型が68万円有利 |
| 0.175% | 121万円 | 手数料型が120万円有利 |
| 0.30% | 207万円 | 手数料型が205万円有利 |
金利差がわずか0.02%あれば、初期コストの差1.6万円は取り返せます。
つまり初期コストの大小で金融機関を選ぶ意味は、ほとんどありません。
FP伊藤見積もりを並べて「こちらのほうが手数料が安い」と判断される方が多いのです。
けれども初期コストの差は、35年で見れば誤差の範囲です。
同じ土俵で比べるなら、金利のほうを見てください。
0.1%の差が、3,500万円の借入なら70万円になります。
初期コストは、金利に換算すると約0.135%分
もっと簡単に比べる方法があります。
初期コストを金利に換算してしまうのです。
初期コスト75.4万円は、金利0.134%分に相当します
| 表示されている金利 | 初期コスト | 実質金利 | |
|---|---|---|---|
| 保証料型 | 年1.200% | 75.4万円 | 年1.334% |
| 手数料型 | 年1.025% | 77.0万円 | 年1.161% |
※ 借入3,500万円・35年で、初期コストを差し引いた金額を借りたと考えた場合の実効的な金利です。金融機関の比較サイトでは「実質金利」として表示されることがあります。
借入3,500万円・35年の場合、初期コストは金利0.135%分にあたります。
この数字を覚えておけば、見積もりを見た瞬間に比較できます。
比較の手順は、これだけです
- 各行の金利を並べる
- 各行の初期コスト（保証料＋事務手数料）を並べる
- 初期コストが借入額の2%前後なら、金利に0.135%を足す
- その合計が小さい金融機関を選ぶ
借入額や返済期間が変わると換算率も変わりますが、3,000万〜4,000万円・35年ならこの目安で判断できます。
「早期完済なら保証料型が有利」は本当か
よく言われる話があります。
「繰り上げ返済で早く完済するつもりなら、戻し保証料がある保証料型のほうが有利」
これも計算して確かめてみました。
まず前提として、戻し保証料は経過とともに急速に減ります。
保証料は前半で多く費消される仕組みになっているためです。
| 完済する時期 | 保証料型の実質コスト | 手数料型の実質コスト | どちらが有利か |
|---|---|---|---|
| 5年で完済 | 234万円 利息198万＋初期75.4万−戻り39.7万 | 246万円 利息169万＋初期77.0万 | 保証料型が12万円有利 |
| 10年で完済 | 423万円 戻りは23.1万円まで減る | 392万円 | 手数料型が30万円有利 |
| 15年で完済 | 578万円 戻りは13.0万円 | 515万円 | 手数料型が63万円有利 |
| 20年で完済 | 700万円 | 613万円 | 手数料型が88万円有利 |
| 35年で完済 | 863万円 | 744万円 | 手数料型が120万円有利 |
※ 保証料型 年1.2%、手数料型 年1.025%（金利差0.175%）で計算した試算です。戻し保証料は経過年数に応じて減るものとして、5年経過で5割強、10年で3割程度が戻るという実務上の目安で計算しています。実際の返還額は金融機関により異なります。
結果は明確でした。
「早期完済なら保証料型が有利」が成り立つのは、5年程度で完済する場合だけです。
10年で完済しても、手数料型のほうが30万円安くなります。
理由は2つあります。
- 戻し保証料は思ったより戻らない — 10年経過すると3割程度まで減ります
- 金利差のほうが効く — 0.175%の差は、10年でも十分な金額になります
5年で3,500万円を完済できる方は、そもそも稀です。
10年でも早いほうです。「繰り上げ返済するつもりだから保証料型」という選び方は、多くのご家庭では当てはまりません。実際に何年で完済できそうかを、返済計画で確認してから判断してください。
2026年、前提が変わりつつある
ここまでの計算は、金利差が0.175%あるという前提でした。
けれども2026年、この前提が揺らいでいます。
金利が上昇するなかで、大手銀行とネット銀行の金利差が縮まっているためです。
金利差が小さくなると、結論はどう変わるでしょうか。
| 金利差 | 10年で完済 | 20年で完済 | 35年で完済 |
|---|---|---|---|
| 0.175% （従来の想定） | 手数料型が30万円有利 | 手数料型が88万円有利 | 手数料型が120万円有利 |
| 0.05% | 保証料型が9万円有利 | 手数料型が19万円有利 | 手数料型が33万円有利 |
| 0.00% | 保証料型が25万円有利 | 保証料型が8万円有利 | 保証料型が2万円有利 |
金利が同じなら、保証料型のほうが有利になります。
戻し保証料がある分、わずかに得をするためです。
つまり「ネット銀行が常に有利」という常識は、金利差次第で崩れます。
2026年に住宅ローンを組むなら、この点は必ず確認してください。
一括前払い型と金利上乗せ型は、どちらがよいか
保証料型を選んだ場合、支払い方法をどうするか。
これも計算しました。
| 完済する時期 | 一括前払い型 （72.1万円を先に払う） | 金利上乗せ型 （金利＋0.2%） | 判定 |
|---|---|---|---|
| 5年で完済 | 230万円 | 231万円 | 一括前払いが1万円有利 |
| 10年で完済 | 419万円 | 434万円 | 一括前払いが14万円有利 |
| 20年で完済 | 697万円 | 742万円 | 一括前払いが45万円有利 |
| 35年で完済 | 860万円 | 929万円 | 一括前払いが69万円有利 |
※ 金利年1.2%、上乗せ型は年1.4%で計算した試算です。上乗せ幅は金融機関によって異なります。
どの期間で見ても、一括前払い型のほうが有利という結果でした。
手元資金に余裕があるなら、一括前払いを選んでください。
ただし、これは手元にお金が残る場合の話です。
保証料を払ったことで生活防衛資金がなくなるなら、上乗せ型を選ぶほうが安全です。
69万円の差より、手元の現金がないことのほうがリスクは大きいためです。
FP伊藤諸費用でお金を使い切ってしまう方が、本当に多いのです。
引っ越し、家具家電、カーテン。入居してからも出費は続きます。
生活費の6ヶ月分は必ず残す。この一線だけは守ってください。
総額で数十万円損をしても、手元の安心のほうが価値がある場面があります。
ローン諸費用の全体像と、抑える3つのコツ
保証料・事務手数料のほかにも、ローンの契約には費用がかかります。
全体像を確認しておきましょう。
※ 物件そのものにかかる費用（仲介手数料・不動産取得税・登記費用など）は含みません。購入全体の諸費用は、物件価格の5〜10%が目安になります。
これはローンに関わる費用だけの金額です。
物件の購入には、仲介手数料や不動産取得税などが別にかかります。
諸費用を抑える3つのコツ
諸費用をローンに組み込む「諸費用ローン」は、慎重に検討してください。
借入額と利息が増えるうえ、審査も厳しくなる傾向があります。また売却時に、ローン残高が物件の価値を上回りやすくなります。諸費用まで借りないと買えない状況なら、「今は買いどきではない」というサインと考えるほうが安全です。
住宅購入の流れとお金の全体像は、こちらでまとめています。
住宅ローンの手続きや条件については、こちらもご覧ください。
まとめ｜初期コストではなく、実質金利で比べてください
保証料と事務手数料は、数十万円規模の大きなコストです。
けれども仕組みを知って正しく比較すれば、確実に最適化できる費用でもあります。
金額の大小に惑わされず、実質金利で並べてみてください。
それだけで、数十万円の差が見えてきます。
どの金融機関が総額で有利か、一緒に確認しませんか
伊藤FPオフィスでは、複数の金融機関の条件を「金利＋初期コスト」の総額で並べて比較しています。
特定の金融機関と提携していないため、どこかを勧めるための比較ではありません。
ご家庭の返済計画に合わせて、率直な数字をお見せします。
- 現状の家計・収支の整理
- 保証料型・手数料型を含めた金融機関の中立比較
- 諸費用込みの「本当に必要な資金の総額」の試算
- 教育費・老後資金との両立確認（キャッシュフロー表の作成）
- 火災保険・団信を含めた保険の最適化
千葉県市川市を拠点に、対面・オンラインでご相談をお受けしています。
よくある質問
気になる質問をタップすると、回答が開きます。
Q. 保証料を払えば、返せなくなっても大丈夫なのですか？
いいえ。これは最も多い誤解です。保証会社が銀行に立て替えたあとは、返済先が保証会社に変わるだけで、借金自体は残ります。むしろ保証会社に移った後は、一括返済を求められることが一般的です。保証料は「あなたを守る保険」ではなく「銀行を守る仕組み」の費用と理解しておいてください。ただし、この仕組みのおかげで連帯保証人が原則不要になる点はメリットです。
Q. 保証料無料のネット銀行のほうが、お得ではないのですか？
初期コストで見れば、ほぼ同じです。保証料が無料でも事務手数料が借入額の2.2%かかるため、借入3,500万円なら77万円。保証料型の75.4万円とほとんど変わりません。差は1.6万円だけです。判断すべきは金利のほうで、0.1%の差があれば35年で70万円の違いになります。
Q. 保証料の「一括前払い型」と「金利上乗せ型」、どちらがよいですか？
手元資金に余裕があるなら、一括前払い型です。計算すると、5年で完済する場合でも一括前払いのほうが有利でした（35年なら69万円の差）。ただし保証料を払って生活防衛資金がなくなるなら、上乗せ型を選ぶほうが安全です。総額で数十万円損をしても、手元に現金があることのほうが価値がある場面があります。
Q. 繰り上げ返済をするつもりなら、保証料型がよいのですか？
5年程度で完済する場合を除けば、当てはまりません。戻し保証料は経過とともに急速に減り、10年経過では3割程度しか戻らないのが目安です。実際に計算すると、10年で完済しても手数料型が30万円有利という結果でした（金利差0.175%の場合）。ただし金利差がほとんどない場合は、10年完済で保証料型が有利になります。ご自身が借りようとしている金融機関の金利差で判断してください。
Q. 実質金利は、どうやって計算すればいいですか？
簡単な目安があります。借入3,000万〜4,000万円・35年の場合、初期コストが借入額の2%前後なら、金利に約0.135%を足してください。たとえば表示金利1.025%＋初期コスト77万円なら、実質は約1.161%です。これで各行を並べれば、初期コストと金利をまとめて比較できます。金融機関の比較サイトでも「実質金利」として表示されることがあります。
Q. 諸費用もローンに組み込めますか？
組み込める金融機関もあります（諸費用ローン）。ただし借入額と利息が増えるうえ、審査も厳しくなる傾向があります。また売却時にローン残高が物件の価値を上回りやすくなり、住み替えの選択肢が狭まります。諸費用は現金で用意するのが原則です。足りない場合は、購入時期そのものを見直すことも含めて検討してください。
Q. 保証料や手数料は、住宅ローン控除の対象になりますか？
なりません。住宅ローン控除は年末のローン残高に対して計算されるもので、諸費用は対象外です。なお、事務手数料のうち定率型のものは「借入に伴う費用」として不動産所得がある場合に経費計上できることがありますが、自宅として住む場合は関係ありません。税務の詳しい取り扱いは、税務署または税理士にご確認ください。
この記事の監修者
証券会社・不動産会社・保険会社での実務を経て、FP歴16年。2023年1月に独立し、千葉県市川市で独立系FP事務所を開設。特定の金融機関と提携せず、金融商品の販売も行わない中立な立場で、住宅購入・保険見直し・ライフプラン設計の相談を行っています。住宅ローンのご相談では、表示金利ではなく初期コストを織り込んだ実質金利で複数行を並べてお見せしています。
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