「賃貸と持ち家、結局どっちが得なの？」
住まい選びで、誰もが一度は考えるテーマです。
多くの記事は「生涯コストはほぼ同じ」と結論づけています。
けれども実際に計算し直してみると、その結論はある一つの前提の上でしか成り立ちません。
その前提とは、「家賃は50年間ずっと同じ」というものです。
- 50年間の総額は、前提次第で4,880万円〜8,070万円と3,000万円以上動きます
- 結論を左右するのは「家賃が上がるか」「何年住むか」「家賃をどこまで抑えられるか」の3つだけです
- 売却まで考えた損益分岐は約27年。それより早く手放すなら賃貸のほうが軽く済みます
- 「差額を運用すれば賃貸が勝つ」は、住まいのグレードを下げて初めて成立します
この記事では、3つの変数それぞれで数字がどう動くかを試算し、判断の軸を整理します。
こんな方に読んでほしい記事です
- 賃貸を続けるか、家を買うかで迷っている
- 「生涯コストはほぼ同じ」と言われて、かえって判断できなくなった
- 自分の場合はどちらが有利なのか、条件を当てはめて考えたい
- 「賃貸で浮いたお金を運用する」が本当に成り立つのか知りたい
✍️ この記事の監修者
代表・監修者
伊藤 貴徳
伊藤FPオフィス 代表
千葉・東京エリアを拠点に、住宅購入前の家計相談・生命保険の見直し・ライフプラン設計を専門とする独立系FP。
銀行・保険会社とは利害関係のない中立な立場で、30〜40代の子育て世帯を中心に相談をお受けしています。
「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」から一緒に考えることを大切にしています。
【試算】50年間の総額——まず基準になる数字
35歳から85歳までの50年間で比べます。
千葉・東京郊外で、同じくらいの広さの住まいに暮らすイメージです。
前提条件
| 条件 | 持ち家 | 賃貸 |
|---|---|---|
| 住まい | 物件3,500万円 （土地1,400万・建物2,100万） | 家賃11万円 （65歳以降は8万円に住み替え） |
| 借入 | 3,300万円 金利1.0%・35年・元利均等 | — |
| 初期費用 | 頭金200万円＋諸費用210万円 | 敷金礼金・仲介 40万円 |
| 続く費用 | 固定資産税13万円 火災地震保険3万円 修繕積立 年15万円 | 更新料 2年に1ヶ月分 火災保険 年1.5万円 |
※ 2026年8月時点の一般的な金利水準・費用目安による試算です。金額は千葉・東京郊外を想定しています。
50年間で支払う総額
| 項目 | 持ち家 | 賃貸（家賃が変わらない場合） |
|---|---|---|
| 初期費用 | 410万円 頭金＋諸費用 | 40万円 敷金礼金・仲介 |
| 住居費の本体 | 3,912万円 月9.32万円×420回 | 5,880万円 11万×30年＋8万×20年 |
| 税金・保険 | 800万円 固都税650＋保険150 | 75万円 借家人賠償保険 |
| 修繕・更新料 | 900万円 外壁2回・水回り・設備 | 252万円 更新料24回分 |
| その他 | 120万円 家具家電・カーテン | 260万円 引越し5回・入居費 |
| 50年の合計 | 約6,140万円 | 約6,510万円 |
| 50年後に残るもの | 土地・建物 売却・賃貸・住み継ぎが可能 | なし 住み替えの自由が残る |
差は約370万円。
50年という長さで考えれば、たしかに「ほぼ拮抗している」と言える範囲です。
多くの比較記事は、ここで話を終えます。
けれども、この数字は「家賃が50年間まったく上がらない」という前提の上に成り立っています。
50年、家賃が変わらないことはあり得るでしょうか
50年前は1976年です。
その頃と今とで、物価も賃金も家賃も、まったく違う水準になりました。
これから50年、家賃だけが今のまま動かないと考えるのは、かなり強い仮定だと言えます。
比較の出発点として基準の数字は必要ですが、ここで判断を終えてはいけません。
結論をひっくり返す3つの変数
計算を何通りも回してみると、結論を動かしているのは3つの要素だけでした。
しかもこの3つは、どれもご家庭ごとに答えが違います。
だから「賃貸と持ち家、どちらが得か」に共通の答えが出ないのです。
ひとつずつ、数字で見ていきます。
変数① 家賃が上がったらどうなるか
家賃が毎年少しずつ上がる場合の総額を計算しました。
年0.5%と年1%、2つのシナリオです。
※ 50年間の住居費総額の試算です。家賃上昇分は毎年複利で積み上げて計算しています。
年0.5%と聞くと、ごくわずかに感じるかもしれません。
11万円の家賃なら、年に550円上がる計算です。
けれども50年積み重なると、720万円の差になります。
年1%なら、差は1,560万円に広がります。
家賃は「上がらない」ではなく「上がるかもしれない」で考えてください。
2025年から2026年にかけて、都市部を中心に家賃の上昇が続いています。更新のたびに数千円ずつ上がっていくと、それが生涯にわたって積み上がります。
一方、持ち家の返済額は固定金利なら完済まで変わりません。
変動金利を選んだ場合は、金利上昇のリスクを持つことになります。
つまり、賃貸は家賃上昇のリスク、持ち家（変動）は金利上昇のリスクを抱えるという構図です。
どちらもリスクがゼロにはならない、という点は押さえておきましょう。
FP伊藤ご相談の場では、「家賃はこの先も同じ」という前提で計算されている方が本当に多いです。
けれども2年ごとの更新のたびに、少しずつ上がっている方もいらっしゃいます。
まずはご自身の家賃が、この5年でどう動いたかを振り返ってみてください。
そこが、この先50年を考えるときの一番現実的な出発点になります。
変数② 何年住めば持ち家が有利になるか
持ち家は、売却して現金化することもできます。
そこで「その時点で売ったらいくら手元に残るか」まで含めて計算しました。
建物の価値は25年でゼロ、土地は横ばいという前提です。
賃貸が280万円有利。初期費用410万円を回収できていません。
賃貸が220万円有利。建物の値下がりが効いています。
賃貸が260万円有利。差はまだ縮まりません。
ほぼ同額に。ここが損益分岐点です。
持ち家が950万円有利。返済が終わり、差が一気に開きます。
※ 物件3,500万円（土地1,400万・建物2,100万）、建物価値は25年で直線的にゼロ、土地価格は横ばい、売却時に仲介手数料等がかかるものとして試算した目安です。立地・築年数・市況によって結果は大きく変わります。
この試算からわかることは、はっきりしています。
短く住むなら賃貸、長く住むなら持ち家。
そして、その境目はおよそ27年です。
ただし「立地」がこの年数を大きく動かします
上の試算は、土地の価格が50年間横ばいという前提です。
駅に近く需要のある立地なら、土地が値上がりして分岐点はもっと早まります。
逆に人口が減っていくエリアでは、土地も下がって分岐点は遠のきます。
「何年住むか分からない」という方ほど、売りやすい・貸しやすい立地を選ぶ意味が大きくなります。
変数③ 家賃をどこまで抑えられるか
ここまでは「同じくらいの住まい」で比べてきました。
では、賃貸のほうを一段コンパクトにしたらどうなるでしょうか。
家賃11万円ではなく、8万円の住まいで満足できる場合の試算です。
65〜85歳 月6万円
約4,880 万円
50年間の総額
＋保険＋修繕
約6,140 万円
50年間の総額
家賃を3万円下げられるなら、賃貸が1,270万円有利
この結果は、当たり前といえば当たり前です。
住まいのグレードを下げれば、住居費は下がります。
大事なのは、それが「同じ暮らし」ではないということです。
部屋数、広さ、駅からの距離、設備。
どこかを譲って、初めて1,270万円の差が生まれます。
賃貸を選ぶなら、この点を意識的に受け入れるかどうかが分かれ目になります。
「同じ広さの部屋を借りて、なおかつ安く済ませる」ということは起こりません。
総額より大事な「お金の流れ方」
総額の比較は、あくまで出発点です。
実際の暮らしで効いてくるのは、「いつ払うか」のほうです。
持ち家 月11.9万円
持ち家がやや重い。教育費と重なる時期です
持ち家 月2.6万円
完済で立場が逆転。差は月5.7万円
現役の30年間、持ち家のほうが月3,000円ほど重くなります。
けれども完済したあとの20年は、立場が完全に入れ替わります。
この老後20年で生まれる差は、1,380万円です。
年金生活で、この差はどれくらい重いのか
収入が年金中心になったとき、住居費が家計に占める割合を見てみます。
夫婦2人の年金を月22.5万円と仮定した場合です。
※ 夫婦2人世帯の年金月額を22.5万円と仮定した試算です。実際の年金額は加入歴により異なります。
残る生活費の差は、月5.7万円。
この差が、旅行に行けるか、医療費に備えられるか、といった暮らしの余裕につながります。
高齢期には、お金以外の問題も出てきます
年齢を理由に賃貸の入居を断られた経験がある高齢者は、約3割にのぼるという民間調査があります（株式会社R65「高齢者の住宅難民問題に関する実態調査」2025年）。
国土交通省の資料でも、高齢者世帯の入居に拒否感を持つ大家が7割を超えることが示されています。
近年は高齢者向けの居住支援制度も整いつつありますが、「70代で住み替える」という前提には不確実さが残ります。
賃貸を続けるなら、老後も住み続けられる住まいを現役のうちに確保しておく視点が必要です。
持ち家には、もうひとつ賃貸にない機能があります。
団体信用生命保険（団信：契約者に万が一のことがあった場合、ローン残債がゼロになる保険）です。
万が一のとき、家族に住まいを残せます。
賃貸の場合、遺された家族は家賃を払い続ける必要があります。
その分を生命保険で備えるなら、保険料という形でコストが発生します。
「差額を運用すれば賃貸が勝つ」を検証する
賃貸派の主張として、よくこう言われます。
「頭金や諸費用を払わずに済んだ分を運用すれば、資産で持ち家に勝てる」
これは正しいのでしょうか。実際に計算してみました。
同じ水準の住まいで比べると、差額はほとんど出ない
家賃11万円の賃貸と、3,500万円の持ち家。
毎月の負担を並べると、こうなります。
| 条件 | 賃貸（家賃11万円） | 持ち家（3,500万円） |
|---|---|---|
| 毎月の住居費 | 11.58万円 家賃＋保険＋更新料の月割 | 11.90万円 返済＋税金保険＋修繕積立 |
| 初期費用 | 40万円 | 410万円 |
| 運用に回せる差額 | 月わずか3,200円＋初期の370万円 | — |
同じくらいの住まいで比べると、毎月の差はたった3,200円しかありません。
この差額と初期費用の差370万円を、30年間運用したらどうなるか計算しました。
| 運用の想定利回り | 30年後の資産額 |
|---|---|
| 運用しない（現金のまま） | 約780万円 |
| 年3%で運用できた場合 | 約1,180万円 |
| 年5%で運用できた場合 | 約2,040万円 |
※ 初期資金410万円と毎月3,200円の積立を、想定利回りで30年間運用した場合の試算です。運用成果を保証するものではなく、実際には値動きにより増減します。
年5%という高めの想定でも、30年で約2,040万円。
一方、持ち家は35年後にローンが終わり、そこから20年間で1,380万円の住居費が浮きます。
さらに、土地という資産も残ります。
同水準の住まいで比べる限り、差額運用だけで持ち家を上回るのは簡単ではありません。
成立させるには、住まいのグレードを下げる必要がある
では、家賃を8万円に抑えたらどうなるでしょうか。
毎月の差額は、3,200円から3.44万円に跳ね上がります。
※ 初期資金410万円と毎月3.44万円の積立を、想定利回りで30年間運用した場合の試算です。運用成果を保証するものではありません。
こうなると、賃貸派の主張は成り立ちます。
ただし条件がつきます。
- 住まいのグレードを下げること — 同じ広さ・同じ立地では差額が生まれません
- 差額を毎月確実に積み立てること — 使ってしまえば何も残りません
- 30年間、値動きに耐えて続けること — 途中でやめると想定どおりにはなりません
- 老後も住める賃貸を確保できること — 高齢期の住み替えには不確実さがあります
賃貸派の一番の落とし穴は、差額を「使ってしまう」ことです。
住宅ローンには、返済という形で強制的に資産を積み上げる働きがあります。賃貸を選ぶなら、この仕組みを自分で作らなければなりません。
FP伊藤「浮いたお金を運用します」とおっしゃる方に、私は必ずこう伺います。
「その仕組みは、もう作ってありますか」
積立の設定まで済んでいる方は、賃貸でしっかり資産を築けます。
けれども「これからやります」という段階なら、まずは月1万円でも自動積立を始めてみてください。
半年続けられたかどうかが、賃貸で資産形成できるかの一番現実的な判断材料になります。
あなたはどちら向きか——3つの質問
ここまでの3つの変数を、ご自身に当てはめてみてください。
順番に答えていくと、輪郭が見えてきます。
27年の分岐点に近づくほど有利になります。
短期で手放すと、初期費用410万円を回収できません。
完済後は月2.6万円。年金生活が楽になります。
月々一定の負担と引き換えに、住み替えの自由が残ります。
自動積立の設定まで済ませておきましょう。
ローン返済が、強制的な積立の役割を果たします。
3つの答えが同じ方向に揃ったなら、それがご家庭の答えです。
ばらついた場合は、金額よりも「何を優先したいか」で決めることになります。
それぞれの強みを、あらためて整理する
金額に表れない部分も、判断の材料になります。
賃貸の強み
- 住み替えの自由 — 転勤・家族構成の変化・収入減に、住居費を合わせて調整できます
- 初期費用が軽い — 頭金・諸費用の410万円を、手元に残しておけます
- 修繕と災害のリスクを負わない — 設備の故障も建物の老朽化も、大家の負担です
- 環境の失敗をやり直せる — 近隣や日当たりが合わなければ、引っ越すという解決策があります
持ち家の強み
- 老後の住居費が下がる — 完済後は月2.6万円。老後20年で1,380万円の差になります
- 資産として残る — 売却・賃貸・住み継ぎなど、老後の選択肢になります
- 団信という保障 — 万が一のとき、家族に住まいを残せます
- 強制的に資産が積み上がる — 意志の力に頼らず、返済が資産形成になります
どちらの強みに価値を感じるかは、ご家庭の働き方・価値観によって変わります。
そしてそれは、他人が決められることではありません。
住宅購入の流れとお金の全体像は、こちらでまとめています。
住まいの選び方は、こちらでも比較しています。
まとめ｜「どちらが得か」ではなく「わが家はどちらか」
賃貸と持ち家に、万人に共通する正解はありません。
けれども、ご家庭ごとの正解ならあります。
それを決めるのが、この記事で見てきた3つの変数です。
平均や一般論ではなく、ご自身の数字で計算してみてください。
わが家の場合はどちらか、数字で確かめませんか
伊藤FPオフィスでは、「賃貸を続けた場合」と「購入した場合」を、ご家庭の実際の収入・支出で並べて比較しています。
この記事の試算は一般的な前提によるものです。
お住まいの家賃、ご希望の物件価格、お子さまの人数によって、結論は変わります。
- 現状の家計・収支の整理
- 賃貸を続けた場合と購入した場合の、生涯コスト比較
- 家賃が上がるシナリオを織り込んだ試算
- 老後資金・教育費との両立確認（キャッシュフロー表の作成）
- 賃貸を続ける場合の、資産形成プランの設計
「購入ありき」ではありません。
賃貸を続けたほうがよい、という結論をお伝えすることもあります。
千葉県市川市を拠点に、対面・オンラインでご相談をお受けしています。
よくある質問
気になる質問をタップすると、回答が開きます。
Q. 結局、賃貸と持ち家はどちらが得なのですか？
同じ水準の住まいで、家賃が50年間変わらないという前提なら、ほぼ拮抗します（試算では持ち家6,140万円・賃貸6,510万円）。ただしこの前提が崩れると結論は動きます。家賃が年1%上がれば賃貸は8,070万円になり、逆に家賃を月8万円に抑えられるなら賃貸は4,880万円で済みます。「どちらが得か」ではなく「ご自身の条件だとどちらか」で考えるのが正しい問いの立て方です。
Q. 家賃と同じ返済額なら、買ったほうが得ではないですか？
よくある誤解です。持ち家には固定資産税・火災地震保険・修繕積立で月2.6万円ほどが上乗せされます。「家賃＝返済額」の物件を買うと、住居費は今より月2〜3万円増えることになります。負担感をそろえて比較したいなら、「今の家賃−2.5万円」を返済額の上限の目安にしてみてください。
Q. 何年住むか分からない場合は、賃貸にすべきですか？
試算では損益分岐は約27年でした。この年数だけを見れば賃貸寄りの判断になります。ただし27年という数字は「土地の価格が横ばい」という前提のものです。駅に近く需要のある立地なら分岐点はもっと早まります。居住年数が読めない方は、「売りやすい・貸しやすい立地かどうか」を最優先の条件にすると、どちらに転んでも損をしにくくなります。
Q. 賃貸で浮いたお金を運用すれば、持ち家より有利になりますか？
住まいのグレードを下げられるなら、その主張は成り立ちます。ただし同じ水準の住まいで比べると、毎月の差額は3,200円ほどしか生まれません。これを年5%で30年運用しても約2,040万円で、持ち家が完済後に生む余裕（老後20年で1,380万円）と土地が残ることを考えると、圧倒的に有利とは言えない水準です。差額投資は「家賃を下げる」とセットで初めて機能します。
Q. 高齢になっても賃貸を借り続けられますか？
借りられないわけではありませんが、選択肢は狭くなります。年齢を理由に入居を断られた経験のある高齢者は約3割という民間調査があり（株式会社R65・2025年）、国土交通省の資料でも高齢者世帯の入居に拒否感を持つ大家が7割を超えることが示されています。近年は高齢者向けの居住支援制度も整備されつつありますが、賃貸を続けるなら「老後も住み続けられる住まいを現役のうちに確保しておく」という視点を持っておくと安心です。
Q. これから金利が上がりそうですが、買わないほうがいいですか？
金利上昇は返済額を増やす要因ですが、同じ局面では家賃も上がりやすくなります。「待てば安全」とは言い切れません。また金利が上がる局面では、固定金利で借入額を確定させておく選択肢の価値も高まります。金利だけで判断せず、ご家庭の収入・貯蓄・住み続ける年数を含めて総合的に考えることをおすすめします。
Q. 頭金が貯まるまで、賃貸で待ったほうがいいですか？
貯めている間も家賃は発生します。家賃11万円なら2年で264万円です。現在は頭金なしでも借りられるローンが一般的なため、「待つコスト」と「頭金を入れる効果」を比べる必要があります。ただし、諸費用（物件価格の6%前後）と生活防衛資金（生活費6ヶ月分）は現金で用意しておきたいところです。この2つが確保できているかが、購入に踏み切れるかどうかの実務的な目安になります。
この記事の監修者
証券会社・不動産会社・保険会社での実務を経て、FP歴16年。2023年1月に独立し、千葉県市川市で独立系FP事務所を開設。金融商品の販売を行わない中立な立場で、住宅購入・保険見直し・ライフプラン設計の相談を行っています。賃貸と購入の比較では、家賃が上がるシナリオも織り込んだうえで、ご家庭ごとの分かれ目がどこにあるかを一緒に確認しています。
対応エリア：千葉県・東京都は対面相談可、全国オンライン対応
