「マンションと戸建て、買うならどっちが得なんだろう？」
住宅購入で最初にぶつかる、大きな分かれ道です。
「マンションは維持費が高い」とよく言われますが、その差は条件によって大きく変わります。
この記事では、内訳をすべて開示して比較します。
- 30年間の維持費は、駐車場ありなら約600万円、なしなら約240万円マンションが高い
- つまり差の半分以上は駐車場代。車を持たないなら差は大きく縮みます
- 資産価値は「下がり方の構造」が違う。マンションは立地依存、戸建ては土地が残る
- 公的統計では、1㎡あたりの価格はマンションが戸建ての2倍以上
価格・維持費・資産価値・住み心地の4つの視点で比較していきます。
こんな方に読んでほしい記事です
- マンションか戸建てかで迷っている
- 維持費・生涯コストの違いを知りたい
- 将来の資産価値・売りやすさで比較したい
- 自分たちがどちら向きか判断の軸がほしい
✍️ この記事の監修者
代表・監修者
伊藤 貴徳
伊藤FPオフィス 代表
千葉・東京エリアを拠点に、住宅購入前の家計相談・生命保険の見直し・ライフプラン設計を専門とする独立系FP。
銀行・保険会社とは利害関係のない中立な立場で、30〜40代の子育て世帯を中心に相談をお受けしています。
「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」から一緒に考えることを大切にしています。
【核心】30年の維持費、差を決めるのは駐車場
「マンションは維持費が高い」と言われます。
では実際いくら違うのか、項目ごとに積み上げてみました。
マンションの維持費（30年）
| 項目 | 金額の目安 | 30年の合計 |
|---|---|---|
| 管理費 | 月1.2万円 | 432万円 |
| 修繕積立金 | 月1.3万円 | 468万円 |
| 駐車場代 | 月1.0万円 | 360万円 |
| 固定資産税 | 年12万円 | 360万円 |
| 室内の設備更新（給湯器・水回り） | — | 150万円 |
| 合計 | — | 1,770万円 |
※ 一般的な水準をもとにした試算です。修繕積立金は段階的に上がる方式が多く、築年数とともに負担が増える傾向があります。
戸建ての維持費（30年）
| 項目 | 金額の目安 | 30年の合計 |
|---|---|---|
| 外壁・屋根の塗装 | 15年ごとに150万円×2回 | 300万円 |
| 給湯器・エアコンなどの交換 | — | 120万円 |
| 水回りのリフォーム | キッチン・浴室・トイレ | 250万円 |
| シロアリ対策・防蟻処理 | 5年ごと | 60万円 |
| 固定資産税 | 年12万円 | 360万円 |
| その他の修繕（雨樋・外構など） | — | 80万円 |
| 合計 | — | 1,170万円 |
※ 一般的な水準をもとにした試算です。実際の修繕費は、建物の仕様・立地条件・メンテナンスの頻度により大きく変わります。
ここで注目したいのが、駐車場代の扱いです。
戸建て1,170万円
600 万円の差
戸建て1,170万円
240 万円の差
差の6割が駐車場代。条件で結論が変わります
戸建ては敷地内に駐車できることが多く、駐車場代がかかりません。
一方マンションでは、月1万円前後の駐車場代が30年で360万円になります。
車を持たない暮らしなら、維持費の差は240万円まで縮みます。
管理費には「任せられる」という対価が含まれています
マンションの管理費・修繕積立金は、共用部の清掃や大規模修繕を専門家に任せるための費用です。
戸建ては安く見えますが、外壁の塗り替え時期を自分で判断し、業者を探し、資金を用意する必要があります。
この手間をどう評価するかも、判断材料のひとつです。
戸建ての修繕費は、強制的に集められません。
だからこそ自分で積み立てる必要があります。月2〜3万円を別口座に分けておくのが確実です。
同じ予算で買える広さの違い
価格を比べるとき、面積の違いを見落としがちです。
住宅金融支援機構の調査から、実際に購入された物件のデータを見てみます。
| 区分 | 所要資金（全国平均） | 住宅面積 | 1㎡あたりの価格 |
|---|---|---|---|
| 新築マンション | 5,592万円 | 66.3㎡ | 84.3万円 |
| 建売住宅（戸建て） | 3,826万円 | 100.7㎡ | 38.0万円 |
出所：住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」（調査期間2024年4月〜2025年3月）。フラット35を利用した方の平均値です。
1㎡あたりの価格は、マンションが戸建ての2倍以上です。
面積では、戸建てがマンションの約1.5倍の広さになっています。
ただし単純比較はできません
同じ調査では、新築マンションの購入者は平均48.4歳・世帯年収1,039万円。
建売住宅は平均42.1歳・世帯年収626万円です。
マンションは駅近・都心部が多く、戸建ては郊外が多いという立地の違いも反映されています。
つまりこの差は、「建物の種類」だけでなく「立地」の差でもあるということです。
裏を返せば、判断すべきなのは「マンションか戸建てか」ではなく、
「駅近の狭さを取るか、郊外の広さを取るか」という選択だとも言えます。
資産価値は「下がり方の構造」が違う
資産価値については、マンションと戸建てで下がり方の仕組みが異なります。
マンション｜立地がすべてを決める
マンションの価値は、立地に大きく依存します。
建物は共用部として管理されるため、個別の劣化よりエリアの需要が価格を左右します。
駅近・再開発エリアなら価値が保たれやすく、駅から遠い物件は築年数とともに下がりやすい傾向です。
戸建て｜建物は下がるが、土地が残る
戸建ては、建物と土地を分けて考えます。
建物部分は、一般に20〜25年程度で市場価値がほぼゼロと評価されます。
しかし土地の価値は残るため、資産全体で見ると下落は緩やかになります。
※ 一般的な傾向を示したものです。実際の価格は、エリアの需給・建物の状態・管理状況により大きく異なります。
資産価値が落ちにくい条件
マンションの場合
- 駅から徒歩7分以内（できれば5分以内）
- 再開発や人口の流入があるエリア
- 管理状態が良い（修繕積立金の残高・長期修繕計画を確認）
- 総戸数が多め（管理費・積立金が安定しやすい）
戸建ての場合
- 駅からのアクセスが良い・生活利便施設が近い
- 土地の形が整っている（整形地）・前面道路が広い
- 土地の価格が安定しているエリア
- ハザードマップ上のリスクが低い
千葉エリアで言えば、総武線・京葉線・東西線沿線の駅近は、マンション・戸建てとも需要が底堅い傾向があります。
同じ予算でも「駅近マンション」と「バス便の広い戸建て」では、資産性が大きく変わります。
FP伊藤ご相談でよくお聞きするのが「資産価値が落ちない家がいい」というご希望です。
ただ、資産価値を最優先すると、たいてい狭くなるか予算が上がります。
そして多くのご家庭は、その家を売らずに住み続けます。
売る予定が具体的にあるなら資産性を重視すべきですが、そうでないなら住み心地との折り合いで考えるほうが満足度は高くなります。
住み心地の比較
お金の比較だけでなく、日々の暮らしの違いも大切な判断材料です。
| 比較項目 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 駅へのアクセス | ◎ | △ |
| 広さ・部屋数 | △ | ◎ |
| セキュリティ | ◎ | △ |
| 駐車場の利便性 | △ | ◎ |
| 上下階の音 | △ | ◎ |
| リフォームの自由度 | △ | ◎ |
| 管理の手間 | ◎ | × |
| 老後の暮らしやすさ | ◎ | △ |
マンションが向いている方
- 通勤・通学の利便性を最優先したい
- セキュリティ・防犯を重視したい（オートロック・管理人）
- 階段のないワンフロアの暮らしがいい（老後も安心）
- 建物の管理・修繕は専門家に任せたい
戸建てが向いている方
- 広さ・部屋数・収納を重視したい（子ども2人以上など）
- 車を持っていて、駐車場代を節約したい
- ペット・楽器・庭など、暮らしの自由度を求めたい
- 上下階への騒音を気にせず子育てしたい
わが家に合うのはどちらか
どちらが絶対に得ということはありません。
判断の手順をご紹介します。
- 先に「無理なく払える住居費の上限」を家計から決める — 維持費込みで手取りの25〜30%以内が目安
- その予算内で総コストを比較する — 「マンション＋管理費・修繕積立金・駐車場」と「戸建て＋修繕積立」
- 資産性と住み心地の優先順位を夫婦で決める — 売る予定があるかどうかで重みが変わります
見落とされがちな計算があります
マンションの管理費・修繕積立金・駐車場代を、毎月の返済額に足して考えてください。
同じ「毎月11万円の負担」でも、戸建てなら返済11万円、マンションなら返済8.5万円＋維持費2.5万円です。
つまり借りられる物件価格が変わります。この点を踏まえて予算を組みましょう。
簡単な判定
住宅購入の流れとお金の全体像は、こちらでまとめています。
住まいの選び方は、こちらでも比較しています。
まとめ｜条件を明示して比べる
マンションと戸建ては、どちらが絶対に得ということはありません。
大切なのは、維持費込みの総コストを、わが家の条件に当てはめて比べることです。
維持費込みで、両方のケースを比べてみませんか
伊藤FPオフィスでは、マンション・戸建てそれぞれのケースで維持費込みのシミュレーションを比較できます。
- 現状の家計・収支の整理
- マンション・戸建てそれぞれの維持費込み総コスト比較
- 無理なく払える物件価格の上限の試算
- 教育費・老後資金との両立確認（キャッシュフロー表の作成）
- 購入後の保険・資産形成プランの確認
千葉県市川市を拠点に、対面・オンラインでご相談をお受けしています。
よくある質問
気になる質問をタップすると、回答が開きます。
Q. 資産価値だけで選ぶなら駅近マンションですか？
売りやすさと価格の維持という点では、駅近マンションが有利な傾向です。ただし価格が上がっている時期は、高値で買ってしまうリスクもあります。また資産性を優先して広さや静かさを犠牲にすると、日々の満足度が下がることもあります。売る予定が具体的にあるかどうかで、重みの置き方を変えてください。
Q. マンションの修繕積立金は今後も上がりますか？
上がる可能性が高いと考えておくべきです。段階的に増額する方式を採用しているマンションが多く、築年数とともに負担が増える傾向があります。購入前に「長期修繕計画」と「値上げの予定」を必ず確認しましょう。
Q. 戸建ての修繕費はいくら積み立てればいいですか？
月2〜3万円の積立が目安です。外壁・屋根の塗り替え（15年ごとに150万円程度）、給湯器の交換、水回りのリフォームなどに備えます。マンションと違って強制的に集められないため、給与から自動で別口座に移す仕組みを作っておくことをお勧めします。
Q. 車を持たないならマンションのほうが得ですか？
維持費の差は600万円から240万円まで縮みます。そのうえで駅近の利便性やセキュリティを評価するなら、マンションは十分に合理的な選択です。ただし1㎡あたりの価格はマンションのほうが高いため、同じ予算では狭くなる点は理解しておきましょう。
Q. 中古マンションと新築戸建てで迷っています
「中古か新築か」と「マンションか戸建てか」の2軸が絡む場合は、候補ごとに「物件価格＋諸費用＋30年の維持費」の総額で並べるのが確実です。判断材料が多いときほど、同じ物差しで比べることが大切になります。
Q. 老後を考えるとどちらがいいですか？
階段のないマンションのほうが、身体機能が衰えたときに暮らしやすい面があります。一方で戸建ては、平屋への建て替えやリフォームで対応できる自由度があります。ただしマンションは管理費・修繕積立金が年金生活でも続く点、戸建ては修繕を自分で手配する必要がある点も踏まえて判断してください。
この記事の監修者
証券会社・不動産会社・保険会社での実務を経て、FP歴16年。2023年1月に独立し、千葉県市川市で独立系FP事務所を開設。金融商品の販売を行わない中立な立場で、住宅購入・保険見直し・ライフプラン設計の相談を行っています。不動産会社での勤務経験と宅地建物取引士の知識を活かし、物件選びと資金計画の両面からアドバイスしています。
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