5000万円の住宅ローンはきつい？年収の目安と返済額を解説

「5,000万円の住宅ローンって、うちの年収で大丈夫？」

都内や千葉の駅近マンション・新築戸建を探すと、5,000万円クラスは珍しくありません。

この金額帯は、単独の年収では届きにくく、共働きの世帯収入で組むケースが大半です。

そこに、この価格帯ならではのリスクがあります。

この記事では、返済額の試算と、共働きで組むときの落差を数字で確認します。

毎月いくら返すことになるのか

5,000万円を35年で借りた場合の返済額です。

適用金利	毎月の返済額	総返済額	利息の総額
年0.5%	12.98万円	約5,451万円	約451万円
年1.0%	14.11万円	約5,928万円	約928万円
年1.5%	15.31万円	約6,430万円	約1,430万円
年2.0%	16.56万円	約6,957万円	約1,957万円

※ 借入5,000万円・返済期間35年・元利均等返済で計算した試算です。実際の金利は金融機関・審査条件・時期により異なります。

借入額が大きい分、金利の影響も大きくなります。

金利が1.0%から2.0%に上がると、毎月2.45万円の増加。

35年の総額では約1,029万円の差になります。

維持費も高くなります

5,000万円クラスの物件では、維持費も上がります。

• 固定資産税 — 年20万〜30万円程度（軽減措置の適用状況による）
• マンションの管理費・修繕積立金 — 月2万〜3万円程度
• 戸建ての修繕積立（自主積立） — 月2万円程度

合計すると月3.5万円前後が目安です。

つまり実際の住居費は、返済14.11万円＋維持費3.5万円＝約17.6万円になります。

世帯年収別・手取りで見た余裕度

額面の返済負担率と、手取りベースの住居費割合を並べてみます。

世帯年収（額面）	額面の返済負担率	手取りの月収	住居費17.6万円の割合	残るお金
800万円	21.2%	約50.0万円	35%	32.4万円
900万円	18.8%	約56.2万円	31%	38.6万円
1,000万円	16.9%	約62.5万円	28%	44.9万円
1,200万円	14.1%	約75.0万円	23%	57.4万円
1,400万円	12.1%	約87.5万円	20%	69.9万円

※ 手取りは額面年収の約75%として計算した概算です（高所得帯は税・社会保険料の負担率が上がるため、他記事の78%より低く見積もっています）。住居費は返済14.11万円＋維持費3.5万円で計算しています。

額面の返済負担率で見ると、世帯年収800万円でも21.2%で目安内に見えます。

しかし手取りで見ると、住居費は35%を占めます。

住居費が手取りの3割を超えると、教育費や老後資金の積立が圧迫されます。

単独年収で借りる場合

基準	必要な額面年収	位置づけ
返済負担率35%以内	484万円以上	審査は通る可能性があるが、家計は成立しない
返済負担率25%以内	677万円以上	額面で見た最低ライン
返済負担率20%以内	847万円以上	額面で見た推奨ライン
手取りの25〜30%以内	1,000万円以上	実際に余裕をもてるライン

※ 借入5,000万円・金利年1.0%・35年で計算した試算です。

単独年収1,000万円に届く方は限られます。

だからこそ、この価格帯では共働きの世帯収入で組むことになるのです。

【核心】片方の収入が抜けたときの落差

ここが、5,000万円クラスで最も重要な論点です。

夫の年収600万円、妻の年収500万円、世帯1,100万円のご家庭で見てみます。

同じ住居費でも、割合は25%から45%へ跳ね上がります

※ 夫の年収600万円・妻の年収500万円として計算した試算です。手取りは額面の約76〜78%として概算しています。

2人で働いている間は、住居費は手取りの25%。

まったく問題のない水準です。

ところが妻の収入が途切れると、同じ17.6万円が手取りの45%を占めることになります。

残るのは月21.4万円。ここから食費・光熱費・教育費をすべてまかなうことになります。

収入が減る期間は必ず来ます

産休・育休を取得した場合の推移を見てみましょう。

※ 育児休業給付金は休業開始から180日は67%、その後50%として計算した試算です。給付金には上限額があり、非課税で社会保険料も免除されるため、実際の手取りへの影響は上記より小さくなります。

育休の期間なら、住居費は手取りの29〜32%。

苦しくはありますが、乗り切れる範囲です。

問題は、時短勤務が長く続いた場合や、退職を選んだ場合です。

共働きで組むときの4つのリスク

5,000万円クラスでは、ペアローンや収入合算で組むケースが大半です。

借入額を増やせて住宅ローン控除も活用しやすい一方、知っておくべきリスクがあります。

• 産休・育休で世帯収入が下がる — 収入が減っても返済額は変わらない
• 時短勤務・転職・退職の可能性 — 「ずっと2人フルタイム」の前提は崩れることがある
• 離婚時の整理が複雑 — ペアローンは互いに連帯保証が残り、片方だけ抜けられない
• 団信は各自の借入分にしか効かない — 一方に万が一があっても、もう一方のローンは残る

住宅ローン控除の枠にも注意

見落とされやすい点があります。

住宅ローン控除には、住宅の性能に応じた借入限度額が設定されています。

借入が5,000万円でも、限度額を超えた部分は控除の対象になりません。

ペアローンで2人分の枠を使えば対象にしやすくなりますが、それでも上限があります。

※ 借入限度額・控除率・控除期間は税制改正で変わります。適用の可否は国税庁のサイトまたは税務署でご確認ください。

安全に組むための考え方

借入額を決めるときは、次の2つを両方満たすかで判断します。

• 世帯の手取りの25〜30%以内 — 平常時に無理がない水準
• 主たる収入だけになっても、生活と返済が回る — 収入が減る期間も破綻しない水準

2つ目を満たせない場合は、次のいずれかの備えが必要です。

1. 借入額そのものを下げる（物件価格の見直し・頭金の追加）
2. 収入が減る期間をまかなえる貯蓄を、購入前に用意しておく
3. 一方の借入額を控えめにして、配分を調整する

きつくならないための対策

わが家は大丈夫か、判定してみる

年収から借入額の目安を引ける早見表はこちらです

借入額を決める前に、住宅購入全体の流れも確認しておくと判断しやすくなります。

まとめ｜世帯収入への依存度を確認する

5,000万円の住宅ローンは、世帯年収1,000万円以上なら現実的な選択肢です。

ただしその数字は、2人とも働き続けることが前提になっています。

前提が崩れたときにどうなるかを、借りる前に確認しておいてください。

収入が減る期間まで含めて、確認しませんか

「わが家の世帯年収で5,000万円は無理がないのか」

この答えは、ご家庭ごとのシミュレーションでしか出せません。

伊藤FPオフィスでは、片方の収入が抜けた状態まで含めて試算しています。

ご夫婦そろってのご参加を推奨しています。

千葉県市川市を拠点に、対面・オンラインでご相談をお受けしています。

よくある質問

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本記事の返済額・負担率・必要年収はすべて試算です。借入5,000万円・元利均等返済として計算しており、金利は本文中に記載した水準を仮定しています。実際の金利・返済額・審査結果は、金融機関や借入条件、時期により異なります。手取り額は額面年収の約75〜78%として計算した概算であり、家族構成や各種控除によって変わります。維持費（固定資産税・修繕費・管理費など）も物件により大きく異なります。育児休業給付金の給付率・上限額は制度改正により変更される場合があります。住宅ローン控除の借入限度額・控除期間は税制改正で変わるため、適用の可否は国税庁のサイトまたは税務署でご確認ください。個別のご相談については、伊藤FPオフィスまでお問い合わせください。