「マイホームがほしい。でも、お金のことを考えると不安」
「FPに相談してみたいけれど、何を準備すればいいかわからない」
そんな方は多くいらっしゃいます。
相談の前に、ご自身で5つのことを確認しておくと、限られた時間でより具体的なアドバイスを受けられます。
そして確認していく途中で、多くの方が「思っていたのと違う」に気づきます。
この記事では、その「違い」を実際の数字でお見せします。
- 持ち家の住居費は、家賃より月3万円ほど高くなります（管理費・修繕積立金・固定資産税）
- 貯蓄800万円あっても、頭金に使えるのは377万円（生活防衛資金と諸費用を除いた額）
この2つを知らずに物件を見に行くと、予算感が1,000万円以上ずれることがあります。
こんな方に読んでほしい記事です
- 住宅購入を考え始めたが、お金の不安が大きい
- 「今の家賃と同じくらいなら買える」と思っている
- FP相談に興味があるが、何を準備すればいいかわからない
- 相談当日の流れや聞かれることを知っておきたい
✍️ この記事の監修者
代表・監修者
伊藤 貴徳
伊藤FPオフィス 代表
千葉・東京エリアを拠点に、住宅購入前の家計相談・生命保険の見直し・ライフプラン設計を専門とする独立系FP。
銀行・保険会社とは利害関係のない中立な立場で、30〜40代の子育て世帯を中心に相談をお受けしています。
「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」から一緒に考えることを大切にしています。
FP相談では何ができるのか
FP（ファイナンシャルプランナー）は、家計とライフプランの専門家です。
住宅購入に関しては、次のような相談ができます。
- いくらの物件なら無理なく買えるか（適正予算の試算）
- 頭金・諸費用にいくら使い、いくら残すべきか
- 変動金利と固定金利、それぞれの特徴と選び方
- 教育費・老後資金と住宅ローンを両立できるか
- 購入に合わせた保険の見直し（団信との重複の確認）
不動産会社は「物件のプロ」、銀行は「ローンのプロ」です。
「あなたの家計全体」を軸に相談できるのがFPです。
無料相談と有料相談は、収益の出どころが違います
FP相談には、無料のものと有料のものがあります。
違いは、相談を受ける側がどこから収入を得ているかです。
| 無料のFP相談 | 有料のFP相談（独立系） | |
|---|---|---|
| 相談料 | 0円 | 1回1万〜3万円程度が目安 |
| 収益の出どころ | 保険会社・金融機関からの手数料 | 相談料のみ |
| 提案されるもの | 保険・金融商品を含むことが多い | 商品の提案はなし |
| 向いている場面 | 商品の説明を含めて聞きたいとき | 中立な判断材料だけがほしいとき |
どちらが良い・悪いということではありません。
「何のために相談するのか」で選び分けてください。
「買っていい金額を、商品の提案なしで知りたい」なら、相談料のみで運営しているFPが向いています。
確認①② 毎月の収支と、今の住居費
持ち家には、ローン返済以外の費用がかかります
持ち家の住居費は、ローン返済だけではありません。
国土交通省「令和5年度マンション総合調査」によると、マンションの管理費と修繕積立金の平均は次のとおりです。
| ローン返済以外にかかる費用（月あたり） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 管理費 | 11,503円 | — |
| 修繕積立金 | 13,054円 | 約16,700円（30年で600万円を自分で積む想定） |
| 固定資産税・都市計画税 | 約10,000円 | 約10,000円 |
| 火災保険・地震保険 | 約1,700円 | 約2,500円 |
| 合計 | 約36,200円 | 約29,200円 |
※ 管理費・修繕積立金は国土交通省「令和5年度マンション総合調査」の月額平均です。固定資産税は物件の評価額によって大きく異なります（ここでは年12万円と仮定）。戸建ての修繕費は30年で600万円かかると仮定した目安です。
つまり、
家賃12万円の人が「同じ住居費」で買える物件は、こうなります。
万円 借りられる計算
万円
その差は 1,283万円です
※ マンション・金利年1.0%・35年での試算です。戸建ての場合は借入3,218万円が目安になります。
「今の家賃と同じくらいなら大丈夫」が、いちばん危険な思い込みです。
維持費の月3.6万円を見落とすと、予算感が1,000万円以上ずれます。しかもマンションの修繕積立金は、築年数が進むと値上がりするのが一般的です。
FP伊藤ご相談で「今の家賃が12万円だから、返済も12万円までなら大丈夫ですよね」と言われることがあります。
そのたびに、管理費と修繕積立金の話をしています。
住宅の予算は、返済額ではなく住居費の総額で考えてください。
検討中の物件があるなら、管理費と修繕積立金の金額を先に確認しておくと、相談の精度がぐっと上がります。
手取りから逆算する目安
住居費の上限は、手取り年収の25%程度が目安です。
そこから維持費を引いた額が、ローン返済に回せる金額になります。
| 額面年収 | 住居費の上限（月） | マンションの場合の借入目安 | 戸建ての場合の借入目安 |
|---|---|---|---|
| 500万円 | 8.12万円 | 約1,595万円 | 約1,845万円 |
| 600万円 | 9.75万円 | 約2,171万円 | 約2,421万円 |
| 700万円 | 11.38万円 | 約2,746万円 | 約2,996万円 |
※ 手取りを額面の78%と仮定し、その25%を住居費の上限とした試算です。金利年1.0%・35年・元利均等返済。頭金を入れれば、購入できる物件価格はこれより大きくなります。適正な割合は家族構成・教育費・働き方によって異なります。
「思ったより少ない」と感じた方も多いと思います。
ただしこれは借入額の目安で、物件価格ではありません。
頭金をいくら入れられるかで、買える物件の価格は変わります。
そこで次に、貯蓄の整理に進みます。
確認③ 貯蓄のうち「頭金に使える額」
貯蓄800万円のご家庭を例に、実際に分けてみます。
生活費は月30万円、4,000万円の新築マンションを検討しているケースです。
病気・失業に備えて手元に置いておくお金です
登記費用・ローン事務手数料・火災保険など
カーテン・照明・エアコンなども意外とかかります
残ったのは、貯蓄全体の半分以下でした
※ 中古物件の場合は仲介手数料（4,000万円なら約139万円）が加わるため、頭金に使えるのは約238万円になります。
800万円あっても、頭金に使えるのは377万円でした。
中古物件なら、仲介手数料が加わってさらに減ります。
諸費用143万円の内訳
「諸費用は物件価格の5〜10%」とよく言われますが、新築と中古では大きく異なります。
| 諸費用の項目 | 4,000万円の物件の場合 |
|---|---|
| 登記費用（登録免許税＋司法書士報酬） | 約35万円 |
| ローン事務手数料（借入額の2.2%の場合） | 約79万円 |
| 印紙税（売買契約＋ローン契約） | 約4万円 |
| 火災保険・地震保険（5年一括） | 約20万円 |
| 不動産取得税（軽減後） | 約5万円 |
| 新築の合計 | 約143万円（物件価格の3.6%） |
| 仲介手数料（中古の場合） | 約139万円 |
| 中古の合計 | 約282万円（物件価格の7.0%） |
※ 一般的な水準をもとにした目安です。ローン事務手数料は金融機関によって定率型・定額型があり、金額が大きく変わります。登記費用・不動産取得税は物件の評価額によって異なります。税務の個別判断は税理士等の専門家にご確認ください。
同じ4,000万円の物件でも、中古なら諸費用が倍近くになります。
「新築より中古のほうが安い」と考えている方は、この差も含めて比べてください。
生活防衛資金は、必ず手元に残してください。
頭金を厚くすれば借入額は減りますが、手元の現金がなくなると、病気・失業・転職のときに家計が持ちこたえられません。住宅ローンは繰り上げ返済でいつでも減らせますが、一度払った頭金は戻せません。
確認④⑤ ライフイベントと、聞きたいこと
- 子どもの誕生・人数の希望（産休・育休の収入減も）
- 子どもの進学（私立か公立かの希望）
- 車の購入・買い替えの予定
- 転職・独立・時短勤務などの働き方の変化
- 親との同居・介護の可能性
「こんな予定・希望がある」というリストがあるだけで、キャッシュフロー表（年ごとの収入・支出・貯蓄残高を一覧にした表）に落とし込めます。
住宅ローンが苦しくなるのは、たいてい支出が重なる時期です。
教育費のピークと、車の買い替えと、修繕積立金の値上げ。
これらが同じ年に来ないかを確認しておくと、安心して物件を選べます。
よくいただく質問の例です。
- 自分たちの年収で、いくらの家なら無理がないか
- 頭金はいくら入れるべきか。貯めてから買うべきか
- 変動金利と固定金利、どう選べばいいか
- 子どもの教育費と両立できるか
- 今買うべきか、もう少し待つべきか
「貯めてから買う」は得なのか
最後の質問は、特に多くいただきます。
4,000万円の物件で、2年かけて頭金を200万円増やす場合を計算しました。
| 借入額 | 総返済額 | 今すぐ買う場合との差 | |
|---|---|---|---|
| 今すぐ買う（金利1.0%） | 3,800万円 | 4,505万円 | — |
| 2年後・金利1.0%のまま | 3,600万円 | 4,268万円 | 237万円お得 |
| 2年後・金利1.3% | 3,600万円 | 4,483万円 | 22万円お得 |
| 2年後・金利1.5% | 3,600万円 | 4,630万円 | 124万円の負担増 |
| 2年後・金利2.0% | 3,600万円 | 5,009万円 | 503万円の負担増 |
※ 金利1.0%・35年・元利均等返済での試算です。これに加えて、待っている2年分の家賃（月12万円なら288万円）がかかります。物件価格が変動する可能性は考慮していません。
頭金を200万円増やしても、金利が0.5%上がれば効果は消えます。
かといって「金利が上がる前に急いで買うべき」ということでもありません。
金利の先行きは誰にもわからないからです。
大切なのは、「待つ」「今買う」の両方を試算して比べることです。
そのうえで、金利が想定より上がった場合にも耐えられるかを確認する。
この手順を踏めば、どちらを選んでも納得できます。
FP伊藤「もう少し貯めてから」と言い続けて、5年経ってしまった方もいらっしゃいます。
その間に払った家賃と、上がった金利を合わせると、貯めた頭金以上の負担になっていることもあります。
一方で、準備不足のまま買って苦しくなる方もいます。
どちらが正しいかではなく、ご自身の数字で比べてみることが答えです。
相談当日の流れと持ち物
「当日、何を聞かれるんだろう」と不安な方のために、一般的な流れを紹介します。
家計の赤字や借入など話しにくいことも、正確に伝えるほどアドバイスの精度が上がります。
FPには顧客情報についての守秘義務がありますので、安心してお話しください。
あると役立つ持ち物
そろえば精度が上がるもの（全部そろわなくても大丈夫です）
- 直近の給与明細（世帯全員分）
- 源泉徴収票（昨年分）
- 貯蓄残高がわかるもの（通帳・アプリの画面など）
- 保険証券（加入中の生命保険・医療保険）
- ねんきん定期便（老後資金の試算に使います）
- 検討中の物件資料（管理費・修繕積立金の記載があると助かります）
- 借入中のローンの返済予定表（車のローン・奨学金など）
すべてそろわなくても相談は始められます。
「そろえるのが大変で相談を先延ばしにする」のが一番もったいないので、あるものだけ持ってお越しください。
5つすべて完璧でなくても大丈夫です
ここまで5つの確認事項を紹介しましたが、すべて準備してから来る必要はありません。
「収支がよくわからない」「貯蓄の分け方がわからない」。
それ自体が、相談する立派な理由です。
実際のご相談では、ヒアリングしながら一緒に整理していきます。
「ざっくりの数字」と「不安に思っていること」さえあれば、十分スタートできます。
住宅購入の流れを最初から確認したい方は、こちらをご覧ください。
FP相談の費用や選び方は、こちらでまとめています。
まとめ｜不安は、正体がわからないうちが一番大きい
お金の不安は、正体がわからないうちが一番大きく感じるものです。
5つの確認で家計を見えるようにするだけでも、不安はかなり軽くなります。
そして整理しきれない部分や具体的な試算は、FPと一緒に進めれば大丈夫です。
5つの確認を、一緒にやってみませんか
伊藤FPオフィスのマイホーム購入診断では、この記事の5つの確認事項を、プロの視点で一緒に整理するところから始めます。
管理費・修繕積立金・固定資産税まで含めた住居費の総額。
生活防衛資金と諸費用を引いたあとの、本当に使える頭金。
ご自身の数字で確認すると、物件探しの基準がはっきりします。
保険や金融商品の販売を行っていないため、相談のあとに売り込みを受けることはありません。
- 現状の家計・収支の整理（一緒に整理するので準備不足でも大丈夫です）
- 維持費まで含めた住居費の総額と、無理なく返せる借入額の試算
- 頭金・諸費用・残すべき貯蓄のバランス設計
- ライフイベントを織り込んだキャッシュフロー表の作成
- 「今買う」と「待つ」の両方を試算して比較
- 購入後の保険・資産形成プランの確認
千葉県市川市を拠点に、対面・オンラインでご相談をお受けしています。
よくある質問
気になる質問をタップすると、回答が開きます。
Q. 家計簿をつけていなくても相談できますか？
問題ありません。直近の給与明細や通帳・家計アプリの画面など、手元にある材料から一緒に整理していきます。「毎月これくらい残っている気がする」というざっくりの感覚があれば十分です。
Q. まだ物件を探し始めてもいない段階ですが、早すぎますか？
早すぎることはありません。むしろ物件を探す前が、最も相談効果の高いタイミングです。先に「無理のない予算」がわかっていると物件選びの軸が定まり、予算を超える物件に心を奪われる失敗を防げます。
Q. 今の家賃と同じ返済額なら大丈夫ですよね？
その考え方だと、毎月3万円ほど足が出ます。持ち家には管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険がかかるためです。国土交通省の調査ではマンションの管理費と修繕積立金の平均は月24,557円で、税金と保険を加えると月3.6万円程度になります。家賃12万円の方が同じ住居費に収めるなら、借入は約2,968万円が上限の目安です。
Q. 貯蓄はいくら残しておくべきですか？
生活費の6ヶ月分程度が目安です。生活費が月30万円なら180万円になります。これに諸費用と引っ越し・家具家電の費用を加えた分は、頭金に使えません。貯蓄800万円で4,000万円の新築物件を買う場合、頭金に回せるのは377万円程度という計算になります。
Q. 頭金を貯めてから買うほうが得ですか？
金利しだいです。4,000万円の物件で2年かけて頭金を200万円増やす場合、金利が1.0%のままなら総返済額は237万円少なくなります。しかし金利が1.5%になると124万円の負担増、2.0%なら503万円の負担増です。さらに待っている2年分の家賃もかかります。「待つ」「今買う」の両方を試算して比べることをおすすめします。
Q. 不安が漠然としていて、何を聞けばいいかわかりません
「何が不安かわからない」という状態のままで大丈夫です。ヒアリングを通じて、不安の正体（予算なのか、教育費なのか、老後なのか）を一緒に言葉にしていくのもFPの仕事です。
Q. 相談すると保険や金融商品を勧められませんか？
無料のFP相談では、保険などの商品提案で収益を得ている場合があります。伊藤FPオフィスは相談料のみで運営しているため、商品販売は一切行いません。中立な判断材料だけをお持ち帰りいただけます。
Q. 夫婦そろって行ったほうがいいですか？
できればご一緒にお越しください。住宅の希望や将来の働き方について、ご夫婦で認識が違うことは珍しくありません。その場で共有できると、そのあとの物件選びがスムーズになります。難しい場合は、お一人でのご相談でも問題ありません。
この記事の監修者
証券会社・不動産会社・保険会社での実務を経て、FP歴16年。2023年1月に独立し、千葉県市川市で独立系FP事務所を開設。保険・金融商品の販売を行わない中立な立場で、住宅購入・保険見直し・ライフプラン設計の相談を行っています。住宅購入のご相談では、返済額ではなく管理費・修繕積立金・固定資産税まで含めた「住居費の総額」で予算を決めることを一貫してお伝えしています。
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