「住宅購入を考えているけれど、何から始めればいいのか分からない」
「いくらの家なら買えるのか。ローンはどう選べばいいのか」
そうしたご相談を、これまで数多くお聞きしてきました。
そして2026年、住宅購入の前提が大きく変わりました。
金利のある世界に戻ったのです。
- フラット35は年3.290%（2026年8月）。数年前の記事の金利はもう通用しません
- 年収500万円で無理なく買えるのは借入2,000万円前後（手取りベースの試算）
- 「借りられる額」と「返せる額」は違います。差は500万〜1,200万円にもなります
- 変動を選ぶなら、金利3%になっても払えるかを先に確認してください
この記事では、千葉・東京エリアで住宅購入を検討されている方に向けて、資金計画から引き渡し後までの全体像を、最新の数字とともに整理します。
こんな方に読んでほしい記事です
- 住宅購入を考え始めたが、何から手をつければいいか分からない
- 自分の年収でいくらの家が買えるのか知りたい
- 2026年の金利環境で、変動と固定のどちらを選ぶべきか迷っている
- 購入後に家計が苦しくなる事態を避けたい
✍️ この記事の監修者
代表・監修者
伊藤 貴徳
伊藤FPオフィス 代表
千葉・東京エリアを拠点に、住宅購入前の家計相談・生命保険の見直し・ライフプラン設計を専門とする独立系FP。
銀行・保険会社とは利害関係のない中立な立場で、30〜40代の子育て世帯を中心に相談をお受けしています。
「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」から一緒に考えることを大切にしています。
【2026年8月】金利環境が変わった
住宅購入の記事を読むとき、まず確認していただきたいことがあります。
その記事の金利情報が、いつ時点のものか。
2024年から2026年にかけて、住宅ローンの金利は大きく上がりました。
特に固定金利の変化は劇的です。
| 金利タイプ | 2026年8月の水準 | 借入3,500万円・35年の月返済 |
|---|---|---|
| 変動金利 | 年1.025% 主要都市銀行の中央値 | 月9.92万円 |
| フラット35 | 年3.290% 返済21〜35年・融資9割以下 | 月14.04万円 |
| 固定10年 | 年3.355% | 月14.17万円 |
| 固定20年 | 年4.000% | 月15.50万円 |
※ 2026年8月時点の水準です。フラット35は住宅金融支援機構の公表金利、変動金利は主要都市銀行の適用金利の中央値をもとにしています。実際に適用される金利は、金融機関・審査結果によって異なります。
変動とフラット35で、月々4.12万円の差。
35年間では1,731万円の違いになります。
数年前の記事の数字は、もう使えません
インターネット上には、フラット35を「年1.8〜2.1%程度」と説明する記事がまだ多く残っています。
これは数年前の水準です。
月2.45万円、35年で1,028万円の違い
古い金利で資金計画を立てると、返済が始まってから破綻します。
月11.6万円のつもりが14.0万円。この2.4万円の差は、家計にとって決定的です。記事を読むときは必ず「いつ時点の金利か」を確認し、実際の借入前には金融機関の最新の適用金利で試算し直してください。
FP伊藤ご相談でも、数年前の情報のまま計画を立てている方がいらっしゃいます。
「フラット35なら月11万円台で収まると思っていました」と。
けれども今は月14万円です。3万円近く違えば、教育費の積立が止まります。
まず金融機関のサイトで、今月の金利を確認するところから始めてください。
船橋・柏は1億円超。ただし千葉県の平均は約8,000万円
物件価格も大きく動いています。
まず、千葉県全体の新築マンションの平均は7,989万円です（不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向」2026年6月）。
1億円という数字が話題になりますが、それは一部のエリアの話です。
| エリア | 新築マンションの平均価格 | ㎡単価 |
|---|---|---|
| 東京23区 | 1億3,013万円 | 209.7万円 |
| 首都圏全体 | 1億137万円 | 153.0万円 |
| 神奈川県 | 1億379万円 | 152.4万円 |
| 千葉県 | 7,989万円 | 112.4万円 |
| 埼玉県 | 6,866万円 | 106.7万円 |
千葉県内では、船橋市と柏市の2市が平均1億円を超えました。
㎡単価は船橋市144.5万円、柏市126.1万円で、いずれも前年から5割以上の上昇です（LIFULL「新築マンション価格調査2026」）。
一方、市川市は比較的落ち着いた水準で推移しています。
- 新築マンション — 千葉県平均7,989万円。船橋市・柏市は1億円超。供給戸数は2026年に約2万3,000戸と過去50年で最低水準の見通し
- 中古マンション — 首都圏の成約㎡単価は6年以上にわたって上昇が続き、バブル期の最高値を上回っています
- 建売戸建て — 千葉郊外なら3,500万〜5,000万円台が中心。現実的な選択肢になっています
「千葉も1億円」という話は、エリアを確認してください。
県全体の平均は7,989万円で、1億円を超えているのは船橋市・柏市です。ご検討中のエリアの相場は、市区単位で確認することをおすすめします。
新築マンションが手の届きにくい価格帯になったことで、中古マンションと建売戸建てを検討する方が増えています。
金利タイプごとの詳しい比較は、こちらで解説しています。
年収別・無理なく買える額を手取りで計算する
「年収の5〜6倍が目安」という説明をよく見かけます。
けれども、これは額面年収に対する借入額の目安です。
実際に返済するのは手取りからで、しかも固定資産税や修繕費が上乗せされます。
そこで、次の条件で計算し直しました。
- 住居費＝ローン返済＋固定資産税・火災保険・修繕積立（維持費は月2.5万円と想定）
- 住居費が手取り年収の25%以内に収まること
- 変動金利1.025%・35年で借りた場合
| 額面年収 | 手取り年収 | 住居費（月） | 無理なく買える借入額 | よくある目安との差 |
|---|---|---|---|---|
| 400万円 | 321万円 | 6.69万円 | 約1,480万円 | — |
| 500万円 | 396万円 | 8.26万円 | 約2,030万円 | よくある目安は2,500〜3,000万円 |
| 600万円 | 469万円 | 9.77万円 | 約2,570万円 | よくある目安は3,000〜3,600万円 |
| 700万円 | 540万円 | 11.26万円 | 約3,090万円 | よくある目安は3,500〜4,200万円 |
| 800万円 | 604万円 | 12.59万円 | 約3,560万円 | よくある目安は4,000〜4,800万円 |
※ 配偶者を扶養している場合の手取りで計算した試算です。維持費は固定資産税・火災地震保険・修繕積立の合計を月2.5万円と想定しました。実際の金額はご家庭の状況によって異なります。
よく見る目安と比べると、500万〜1,200万円ほど少なくなります。
この差が、購入後に家計が苦しくなる原因です。
「借りられる額」と「返せる額」は違います
借りられる額：金融機関が額面年収と信用情報から算出する審査上の上限です。手取りも維持費も考慮されていません。
無理なく返せる額：手取りから生活費・教育費・老後の積立を差し引いて、実際に払い続けられる金額です。
購入後に苦しくなる方の多くが、この2つを混同しています。
審査に通ったことは、返せることの証明ではありません。
なお、住居費を手取りの30%まで許容すれば、借入額は増やせます。
| 額面年収 | 住居費を手取りの25%に抑える | 住居費を手取りの30%まで許容する |
|---|---|---|
| 500万円 | 約2,030万円 | 約2,610万円 |
| 600万円 | 約2,570万円 | 約3,260万円 |
| 700万円 | 約3,090万円 | 約3,880万円 |
| 800万円 | 約3,560万円 | 約4,450万円 |
ただし30%まで使うと、教育費の積立と老後の準備が同時に進めにくくなります。
お子さまの大学入学の年でも家計が回るかを確認したうえで判断してください。
年収別の早見表で、ご自身の目安を確認できます。
借入額が決まっている方は、金額別の記事もご覧ください。
購入の全体スケジュールと5つのステップ
住宅購入で最初に感じる不安は、「いつまでに何をすればいいのか分からない」という点です。
全体の流れを把握するだけで、漠然とした焦りは小さくなります。
物件探しから引き渡しまで、3〜8ヶ月を見ておくと余裕を持って進められます。
物件探しより先に、資金計画を立ててください。
物件を見てから予算を考えると、気に入った物件に予算を合わせてしまいます。「この物件なら審査も通りますよ」と言われれば、なおさらです。先に上限を決めておけば、その範囲で探すことに集中できます。
審査で見られる項目と、事前に準備できることをまとめています。
転職直後の方、自営業・フリーランスの方は、こちらもあわせてご覧ください。
お金の全体像——頭金・諸費用・購入後の維持費
「結局いくら用意すればいいのか」
これが最も多い質問です。
物件価格のほかに、諸費用と入居費用がかかります。
諸費用は現金で用意します
諸費用は、原則として現金払いです。
新築か中古かで、金額が大きく変わります。
| 費用の種類 | 新築物件 | 中古物件 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 原則なし 売主から直接購入する場合 | 物件価格×3%＋6万円＋消費税（上限） |
| 登記費用 | 20万〜40万円 | 20万〜50万円 |
| 印紙税 | 1万〜3万円 | 1万〜3万円 |
| ローンの保証料・事務手数料 | 借入額の2%前後 | 同左 |
| 火災保険・地震保険 | 15万〜25万円 | 15万〜25万円 |
| 合計の目安 | 物件価格の3〜6% | 物件価格の6〜10% |
3,500万円の物件なら、新築で105万〜210万円、中古で210万〜350万円。
さらに、引っ越し・家具家電・カーテンなどで100万〜200万円かかります。
※ 頭金を入れる場合は、これとは別に用意する必要があります。生活防衛資金は購入後も手元に残しておくべき金額です。
頭金を入れるべきか
頭金は物件価格の10〜20%が目安とされますが、頭金なしでも借りられます。
金利1.025%で計算すると、こうなります。
| 借入額 | 月々の返済 | 35年の総返済額 | 利息 | |
|---|---|---|---|---|
| フルローン（頭金なし） | 3,500万円 | 9.92万円 | 4,167万円 | 667万円 |
| 頭金10%（350万円） | 3,150万円 | 8.93万円 | 3,750万円 | 600万円 |
| 頭金20%（700万円） | 2,800万円 | 7.94万円 | 3,333万円 | 533万円 |
頭金700万円を入れると、利息は133万円減ります。
ただし、手元資金も700万円減ります。
判断の基準は、生活防衛資金が残るかどうかです。
頭金を入れた結果、手元に現金がほとんど残らないなら、利息133万円を払ってでも現金を持っておくほうが安全です。
購入後にかかり続けるお金
家賃がなくなる代わりに、ローン返済以外の支出が発生します。
- 管理費・修繕積立金（マンション）— 月2万〜4万円。築年数とともに積立金は上がります
- 固定資産税・都市計画税 — 年10万〜20万円
- 火災保険・地震保険 — 年1万〜3万円
- 修繕費の積立（戸建て）— 10〜15年ごとに100万円以上。月1万〜2万円を積む感覚が必要です
賃貸と比べるときは、これらも含めて計算してください。
記事の試算で「維持費を月2.5万円」としているのは、この部分です。
FP伊藤購入後の相談で一番多いのが、固定資産税の請求に驚いたというお話です。
年10万〜20万円が、4〜6月ごろに通知されます。
分割で払えますが、家計の年間予算に組み込んでおかないと苦しくなります。
毎月1万円を別口座に積んでおくと、慌てずに済みます。
頭金と諸費用は、それぞれ詳しく解説した記事があります。
購入後にかかる保険についても、確認しておいてください。
変動か固定か——2026年の判断基準
金利が上がったことで、この選択の意味も変わりました。
かつては「固定は割高だが安心」という構図でした。
今は、その差がかなり大きくなっています。
9.92 万円／月
ただし金利が上がる可能性あり
14.04 万円／月
完済まで返済額は変わらない
月の差は4.12万円。35年では1,731万円になります
この差をどう考えるか。
判断の材料は、「変動金利が何%まで上がったら固定と並ぶか」です。
| 変動金利が上がったら | 月々の返済額 | 1.025%からの増加 |
|---|---|---|
| 1.025%（現在） | 9.92万円 | — |
| 2.0%になったら | 11.59万円 | ＋1.67万円 |
| 3.0%になったら | 13.47万円 | ＋3.55万円 |
| 3.29%になったら | 14.04万円 | フラット35と同額に |
| 4.0%になったら | 15.50万円 | ＋5.58万円 |
※ 借入3,500万円・35年で、借入当初から各金利が適用された場合の試算です。実際の変動金利は返済の途中で変わるため、この表とは異なる推移になります。
変動金利が3.29%まで上がって、ようやくフラット35と並びます。
そこまで上がるかどうかは誰にも分かりません。
けれども上がったときに払えるかどうかは、今のうちに確認できます。
変動を選ぶなら、金利3%になっても払えるかを確認してください。
借入3,500万円なら月13.47万円。今より3.55万円多くなります。この金額を払いながら、教育費の積立と生活を続けられるか。答えがはっきりしないなら、借入額を減らすか固定を選ぶことになります。
どちらを選ぶかの目安
重要なのは「どちらが得か」ではありません。
最後まで無理なく返し続けられるか。
この一点で判断してください。
借りたあとの選択肢についても、知っておくと安心です。
よくある失敗5パターンと対策
「もっと早く知っておけばよかった」
購入後のご相談で、よくいただく言葉です。
同じ失敗を避けるために、代表的な5つをお伝えします。
FP伊藤この5つのうち、どれか1つでも当てはまりそうなら、購入前に確認してほしいのです。
購入してからでは、打てる手が限られます。
借入額を減らす、時期をずらす、物件の条件を見直す。
どれも契約前ならできることばかりです。
実際に後悔した方の事例と、購入前に確認したいチェックリストです。
ご夫婦で意見が分かれている場合は、こちらが参考になります。
まとめ｜後悔しないための5つのポイント
住宅購入は、人生で最も大きな買い物のひとつです。
焦る必要はありません。
資金計画を先に立てて、その範囲で探す。
この順番さえ守れば、購入後に苦しくなる事態はかなり防げます。
住宅購入の前に、家計を確認しませんか
住宅購入には、銀行・不動産会社・住宅メーカーなど多くの専門家が関わります。
それぞれの立場を整理すると、こうなります。
| 立場 | 提案の傾向 | |
|---|---|---|
| 銀行 | 融資をすることが目的 | 借入可能額を最大化する提案になりやすい |
| 不動産会社 | 物件を売ることが目的 | 物件の魅力を中心に説明される |
| 住宅メーカー | 建物を売ることが目的 | 仕様・オプションの追加提案が多い |
| 独立系FP | 家計全体を見る立場 | いくらまでなら安全か、購入後の生活が維持できるかを判断 |
伊藤FPオフィスでは、ご家庭の収入・支出・将来の予定をもとに、無理のない住宅予算を試算しています。
金融機関や不動産会社と提携していないため、特定の商品や物件を勧めることはありません。
ご相談のタイミングは、物件が決まる前が最も効果的です。
予算の上限を把握してから探し始めれば、「気に入った物件が予算オーバーだった」という事態を避けられます。
購入の3〜6ヶ月前からのご相談をおすすめしています。
- 現状の家計・収支の整理
- 手取りベースで計算する、無理のない借入額の試算
- 金利上昇シナリオを織り込んだ返済シミュレーション
- 教育費・老後資金との両立確認（キャッシュフロー表の作成）
- 変動・固定・ミックスの中から家計に合うタイプの検討
- 諸費用を含めた「本当に必要な資金の総額」の整理
千葉県市川市を拠点に、対面・オンラインでご相談をお受けしています。
よくある質問
気になる質問をタップすると、回答が開きます。
Q. 自己資金が少なくても、住宅購入はできますか？
頭金がなくてもフルローンで購入することは可能です。ただし諸費用は原則として現金払いのため、ここだけは手元資金が必要になります。3,500万円の物件なら、新築で105万〜210万円、中古で210万〜350万円です。さらに引っ越し・家具家電で100万〜200万円かかります。そして購入後も生活費6ヶ月分は手元に残しておきたいところです。合計すると、中古なら580万円前後の現金があると安心できます。
Q. 年収の何倍まで借りていいですか？
「年収の5〜6倍」という目安をよく見かけますが、これは額面年収に対する借入額です。実際に返済するのは手取りからで、しかも固定資産税や修繕費が上乗せされます。住居費（返済＋維持費）を手取り年収の25%以内に収める基準で計算すると、年収500万円で約2,030万円、600万円で約2,570万円、700万円で約3,090万円になります。よく見る目安より500万〜1,200万円ほど少ない金額です。
Q. 変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきですか？
2026年8月時点で、変動は1.025%、フラット35は3.290%です。借入3,500万円・35年なら月の差は4.12万円になります。判断の基準は「変動金利が3%まで上がっても払えるか」です。借入3,500万円なら月13.47万円。この金額を払いながら教育費の積立と生活を続けられるかを試算してください。答えがはっきりしないなら、借入額を減らすか固定を選ぶことになります。
Q. 共働きの場合、収入はどう計算しますか？
3つの方法があります。単独ローン（収入の高い方1人が借りる）、収入合算（2人の収入を合わせて1本のローンを借りる）、ペアローン（2人がそれぞれローンを組む）です。ペアローンは住宅ローン控除を2人分使えるメリットがありますが、亡くなった側のローンしか団体信用生命保険で消えない点に注意が必要です。また育休・時短で収入が下がる期間があるため、「片働きに戻っても住居費が手取りの30%以内に収まるか」を確認しておくと安心です。
Q. 住宅ローンの審査に通りやすくする方法はありますか？
審査では年収・勤続年数・信用情報・既存の借入残高が主に確認されます。できることは4つです。クレジットカードの延滞をなくしておくこと（過去2〜3年の履歴が影響します）、カードローンや自動車ローンの残高を減らすこと、勤続年数を積むこと（最低1年、目安は3年以上）、自営業の方は直近2〜3年の申告所得を安定させることです。なお、奨学金の返済がある場合も返済負担率に算入されますので、必ず申告してください。
Q. 購入と賃貸、どちらが得ですか？
同じ水準の住まいで、家賃が変わらない前提なら、生涯コストはほぼ拮抗します。ただしその前提が崩れると結論は動きます。家賃が年1%上がれば賃貸のほうが1,900万円ほど多くなり、逆に家賃を抑えた住まいで満足できるなら賃貸が1,270万円有利になります。また老後の住居費は、持ち家か賃貸かで20年間に1,380万円の差が出ます。「どちらが得か」ではなく「ご自身の条件だとどちらか」で考えてください。
Q. 千葉のマンション価格は、今後どうなりますか？
将来の価格を予測することはできませんが、現状はお伝えできます。千葉県の新築マンションの平均価格は7,989万円です（不動産経済研究所・2026年6月）。県内では船橋市と柏市の2市が平均1億円を超えましたが、市川市は比較的落ち着いた水準です。「千葉も1億円」と言われるときは、どのエリアの話かを確認してください。首都圏の新築マンションの供給戸数は、2026年に約2万3,000戸と過去50年で最低水準になる見通しです。新築が手の届きにくい価格帯になったことで、中古や建売戸建てを検討される方が増えています。
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相談を検討している方、千葉県内で探している方へ。
この記事の監修者
証券会社・不動産会社・保険会社での実務を経て、FP歴16年。2023年1月に独立し、千葉県市川市で独立系FP事務所を開設。金融機関・不動産会社と提携せず、金融商品の販売も行わない中立な立場で、住宅購入・保険見直し・ライフプラン設計の相談を行っています。住宅購入のご相談では、額面年収の目安ではなく手取りベースで計算し、金利が上昇した場合や教育費が重なる年まで含めて確認したうえでお伝えしています。
対応エリア：千葉県・東京都は対面相談可、全国オンライン対応
